BOLIGER: Oslo sett fra drone som flyr over Kampen i bydel Gamle Oslo. Foto: Bjørn Roger Brevik / TV 2
BOLIGER: Oslo sett fra drone som flyr over Kampen i bydel Gamle Oslo. Foto: Bjørn Roger Brevik / TV 2

Dette tror ekspertene om boligmarkedet i 2022

Med utbredt koronasmitte og økte renter er det stor usikkerhet rundt hva som vil skje med boligprisene. TV 2 har spurt ekspertene om deres forventninger for 2022.

Norge har de siste ukene registrert rekord etter rekord i antall innleggelser og smittede knyttet til koronaviruset, og torsdag annonserte Norges Bank at styringsrenten skal videre opp.

Begge er faktorer som kan ha innvirkning på boligmarkedet, og det er nå ikke så lett å vite hva fremtiden bringer. Skal man forberede seg på at boligprisene vil stupe etter å ha steget i lengre tid, eller vil den voldsomme prisøkningen bare fortsette?

TV 2 har spurt en rekke eksperter om hva de ser for seg vil skje i boligmarkedet i 2022.

Veksten avtar

Ifølge sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret ligger det an til rundt seks prosent høyere boligpriser i desember 2021 sammenlignet med desember 2020. I Oslo er tallet rundt 2,5 prosent.

– Etter et heseblesende 2020 for boligmarkedet i hovedstaden, har resten av landet har brukt 2021 til å hente igjen Oslo. Nå er det imidlertid tegn til at veksten avtar også i de andre store byene, sier Macic.

I 2019 var boligprisveksten i Norge på 2,6 prosent, mens den endte på hele 8,7 prosent i unormale 2020. Prognosesenterets prognose er en prisvekst på tre prosent i desember 2022 sammenlignet med desember 2021, både på landsbasis og i Oslo.

Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic. Foto: Christoffer Andreassen / TV 2
Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic. Foto: Christoffer Andreassen / TV 2

– Dette er forutsatt at alle de varslede renteøkningene kommer. I tillegg til at rentene øker, spiser de skyhøye strømprisene av husholdningenes disponible inntekter. Det samme gjør høye drivstoffpriser, sier Macic, og fortsetter:

– Det blir mindre penger igjen til å betjene gjeld, og i kombinasjon med høyere renter, betyr det at flere vil få et lavere beløp på finansieringsbeviset enn tidligere.

– Grenser for hvor mye folk skal flytte

Prognosesenteret påpeker at ingen prognoser kommer uten forbehold og alternative scenarioer. Dersom omikron-varianten fører til ny langvarig nedstengning og brems i økonomien, vil varslede renteøkninger kunne bli utsatt.

– Når mulighetene til å konsumere tjenester og reise utenlands begrenses, kan det bidra til økt etterspørsel i bolig- og hyttemarkedet. Bruktboligprisene vil da kunne stige noe mer enn de tre prosentene som vi i utgangspunktet venter for 2022, men neppe mye mer, sier Macic.

Ettersom mange allerede har realisert sine planer om å kjøpe bolig eller hytte, venter hun ikke at en nedstengning vil gi like stor økning i etterspørselen som tidligere.

– Det er grenser for hvor ofte en husholdning ønsker å flytte på seg, og noe av potensialet for etterspørselsvekst er dermed tatt ut. Vi tror derfor at det er lite sannsynlig med en ny runde med eksplosiv boligprisvekst i 2022, selv ikke i et scenario uten flere renteøkninger.

– Smitten et usikkerhetsmoment

Sjeføkonom Christian Frengstad Bjerknes i Norske Boligbyggelag (NBBL) sier boligprisveksten har vært moderat siden april, til tross for at boliger selges raskt og for summer rundt to prosent over prisantydning.

– Det skyldes flere faktorer. Boliglånsrentene stiger og utlånsforskriften gir mindre å rutte med i budrundene. Samtidig er boligbyggingen nokså høy på landsbasis. Det gir boligkjøperne mye å velge mellom og skaper en god balanse i markedet, sier Bjerknes.

Sjeføkonom i NBBL, Christian Frengstad Bjerknes. Foto: Nadia Frantsen/NBBL
Sjeføkonom i NBBL, Christian Frengstad Bjerknes. Foto: Nadia Frantsen/NBBL

NBBL forventer en moderat boligprisvekst også det kommende året, på om lag tre prosent.

– Av størst betydning er det at Norges Bank er i gang med å normalisere renten. Det ventes ytterligere tre renteøkninger i 2022. Dette balanseres av en god utvikling i norsk økonomi og utsikter til et godt lønnsoppgjør, sier Bjerknes, og fortsetter:

– Samtidig er smittespredningen et åpenbart usikkerhetsmoment. Ved forrige nedstengning endret forbruksmønsteret seg, og flere ønsket å bruke mer penger på bolig. Det samme kan skje igjen.

– Har vært ellevilt

DNB Eiendom-sjef Terje Buraas forteller om høyt volum gjennom at boliger selges raskt, men sier det fremdeles er få boliger på markedet.

– Vi ser at boliger gjennomsnittlig selges etter omtrent en måned på markedet, og det er raskt til å være Norge. Samtidig kan jeg ikke huske sist vi hadde så få boliger til salgs i desember, sier Buraas.

Leder for DNB Eiendom, Terje Buraas. Foto: Stig B. Fiksdal
Leder for DNB Eiendom, Terje Buraas. Foto: Stig B. Fiksdal

I 2022 tror han på mer moderate boligpriser.

– I Oslo tror vi det blir en prisoppgang på to prosent. Grunnen til at vi ikke tror veksten blir høyere er at prisene i Oslo kommer fra et høyt utgangspunkt. I hele Norge er det rom for litt mer vekst, så der tror vi på 2,4 prosent.

Buraas vektlegger at boligprisene har steget voldsomt de siste årene.

– Det har vært ellevilt. Nå blir det et mer normalt rentenivå, og vi tror 2022 blir mer et normalår likt 2019.

– Noe vi sjelden har sett

Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) sier 2021 vil bli første gang i historien man omsetter mer enn 100.000 brukte boliger i løpet av et kalenderår.

– Prisutviklingen har vært sterkere enn normalt i de fleste regioner. Unntaket er Oslo, som nærmer seg en prisutvikling de siste 12 månedene på null prosent når desembersalget avsluttes, sier Geving.

Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving. Foto: CF-Wesenberg / NEF
Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving. Foto: CF-Wesenberg / NEF

De økonomiske tiltakene fra Norges Bank i begynnelsen av pandemien var nødvendig for å holde boligmarkedet og norsk økonomi flytende i en tid med høy arbeidsledighet. Senere ble effektene av tiltakene langt sterkere enn man kunne forutse.

– Det ble utløst en boligprisbonanza vi sjelden har sett. I 2021 er sentralbanken i gang med å reversere rentekuttene. Når inflasjonen ser ut til å feste seg på et høyere nivå og norsk økonomi er i vekst, må vi belage oss på høyere renter gjennom 2022. Dette vil være den viktigste driveren for en mer normal utvikling i boligmarkedet i 2022, sier Geving.

Ingen prisbonanza i 2022

NEF regner med at det nye året som vanlig vil starte med boligprisvekst i januar, men tror ikke på noen boligpris-bonanza i 2022.

– Vi tror interessen for boligmarkedet vil holde seg på et relativt høyt nivå, men kjøpekraften vil svekkes gradvis av høyere boliglånsrenter og høyere konsumpriser.

Mindre vekst i boligprisene gjør det enklere for førstegangskjøpere å komme seg inn på markedet.

– Det knytter seg noe usikkerhet til utviklingen i Oslo, som i motsetning til alle andre regioner sliter med et betydelig etterslep i boligbyggingen. Vi tror trenden med å flytte til byene vil skyte fart når effektene av pandemien ebber ut, sier Geving, og fortsetter:

– Hvordan dette vil slå ut for boligprisene i Oslo er usikkert, men dagens høye prisnivå og økende lånekostnader trekker i retning av mer moderate priser også i Oslo-markedet.

Spår høyere vekst

Administrerende direktør Grethe W. Meier i PrivatMegleren har sett sammenheng mellom strenge koronatiltak og interessen for boligmarkedet.

– Jo mer alvorlig tiltakene har vært, jo større har aktiviteten i boligmarkedet vært, med unntak av den første måneden med tiltak i 2020, sier Meier.

Administrerende direktør i PrivatMegleren, Grethe W. Meier. Foto: Erik Edland / TV 2
Administrerende direktør i PrivatMegleren, Grethe W. Meier. Foto: Erik Edland / TV 2

Etter en voldsom prisøkning delvis som følge av lave renter, mener Meier at vi nå har fått et sunt boligmarked med balanse mellom tilbud og etterspørsel.

– Vi er mye mer tilbake til normalsituasjonen. Jeg tror vi vil se et tilsvarende marked i 2022, med en prisvekst for landet på rundt fire prosent. Bakgrunnen for det er at norsk økonomi går veldig bra, sier Meier.

I Oslo spår direktøren enda litt høyere prisvekst, på rundt fem prosent.

– Oslo-prisene har fått litt juling i år, og da får man ofte en korreksjon etterpå. I Oslo går prisene fortere opp og ned enn i resten av landet, og dessuten er tilbudssiden i hovedstaden lav. Det er med på å presse prisen oppover.

Relatert