VISNING: En lovendring fører til endring både for kjøper og selger. Foto: Beate Oma Dahle / NTB
VISNING: En lovendring fører til endring både for kjøper og selger. Foto: Beate Oma Dahle / NTB

Advarer før ny lov – slik kan du gå på boligsmell

Etter nyttår blir det slutt på å selge boliger «som den er». Det innebærer viktige endringer både for de som selger og kjøper bolig.

Boligsalg og -kjøp har lenge vært kilde til mange konflikter. Nå gjøres det endringer.

– Fra 1. januar 2022 endres noen av avhendingslovens viktigste bestemmelser om kjøp og salg av brukt bolig. Den største endringen er at selger ikke kan ta forbehold om at boligen «selges som den er», slik praksisen har vært, sier administrerende direktør Daniel Ø. Helgesen i Norsk takst, som er bransjeorganisasjonen for Norges takstforetak.

Administrerende direktør i Norsk takst, Daniel Ø. Helgesen. Foto: Nicolas Tourrenc
Administrerende direktør i Norsk takst, Daniel Ø. Helgesen. Foto: Nicolas Tourrenc

Lovendringen innebærer at selger i langt større grad må ta ansvar for å gi grundig og god informasjon om boligen, slik at kjøper ikke får overraskelser og grunnlag for å reklamere.

– Det stilles også strenge krav til kjøper, ved at en kjøper ikke kan klage på forhold som blir opplyst om ved salget, og at det forventes at kjøper har satt seg inn i all salgsinformasjon, sier Helgesen.

Advarer

Det innføres samtidig en ny forskrift om tilstandsrapporter, som setter strengere krav til hva rapporten skal inneholde.

– Om rapporten er utført etter forskriftskravene, vil den være en god sikkerhet mot overraskelser for både kjøper og selger. Hensikten bak endringene er altså å gi en tryggere bolighandel, ved at mer og bedre informasjon foreligger om boligene før et salg, sier Helgesen.

Jo mer som er avklart om tilstanden i forkant, desto mindre rom blir det for skuffelser og konflikter senere. Samtidig advarer Helgesen om at du som selger kan gå på en smell med de nye reglene.

– Forskriften definerer noen minstekrav til hva som skal undersøkes og beskrives i tilstandsrapporten. En del viktige bygningsdeler og rom er imidlertid ikke tatt med I forskriften, og disse kan potensielt ha mangler som ikke fremgår dersom de ikke blir undersøkt.

Risikerer reklamasjoner

Her er noen eksempler på noe av det som ikke er med i tilstandsrapporten:

  • Etasjeskillere
  • Garasje, bod, anneks, naust og andre tilleggsbygg
  • Utvendige trapper
  • Støttemurer
  • Geologiske forhold
  • Utendørs svømmebasseng
  • Fellesarealer

– Som selger kan du be om at disse vurderes av den bygningssakkyndige, slik at du sikrer deg mot potensielle overraskelser. Behovet for en utvidet rapport vil variere avhengig av hvilken bolig det er snakk om, og det kan den bygningssakkyndige gi gode råd om, sier Helgesen.

Han sier det er avgjørende for selger å få frem så gode opplysninger om boligens tilstand som mulig, ettersom kjøper ikke vil kunne få medhold i klager over forhold som det tydelig er opplyst om i tilstandsrapporten.

– Ved å ikke undersøke viktige bygningsdeler, vil selger altså risikere å få reklamasjoner mot seg dersom de har mangler.

– Hvor mye koster en utvidet tilstandsrapport?

– Økt omfang og kvalitet vil nødvendigvis gi noe høyere priser enn tidligere, men det er vanskelig å si hva markedet vil fastsette av pris. Tilstandsrapport kan likevel være en billig forsikring mot kjedelige konflikter og erstatningskrav, sier Helgesen.

Ifølge Meglersmart.no varierer prisen for en tilstandsrapport fra rundt fem tusen kroner for en liten leilighet og opptil nærmere 25.000 kroner for en større enebolig.

Enkle grep øker verdien på boligen din

– En fordel

Forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne er glad for lovendringen som kommer 1. januar 2022.

– Dette har vi arbeidet lenge for å få til. Vi går nå fra at det viktigste har vært å forsikre seg mot feil og mangler, til at det viktigste blir å dokumentere. Det er bra for både selger og kjøper, sier Pihl.

En vanlig oppfatning av lovendringen har vært at det nå bare blir et større ansvar på selger, men det er ikke Pihl enig i.

– Nå må du som selger bare sørge for å dokumentere boligen grundig, og gjør du det, går du fri. Da er det opp til kjøperen å vurdere dokumentasjonen og se på boligens tilstand og alder, sier Pihl, og fortsetter:

Forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne. Foto: Christiane Y. Vibe / Huseierne
Forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne. Foto: Christiane Y. Vibe / Huseierne

– Hvis selger følger loven slik det er tenkt, tror ikke vi at dette medfører noen ekstra risiko. Vi mener tvert imot dette er en fordel for selger, siden det blir så tydelig beskrevet hva du skal gjøre. Kjøper får samtidig et helt annet ansvar for å lese dokumentasjonen, sier Pihl.

– Noe man bør være obs på

I likhet med Norsk takst tror Pihl at det er noen som vil gjøre lurt i å benytte seg av en utvidet tilstandsrapport.

– Du som selger vil på den måten ha dokumentert en del områder som ikke står i den ordinære tilstandsrapporten. Samtidig kommer det an på hva slags bolig du selger. Selger du enebolig eller rekkehus, vil det være smart. Selger du leilighet, er det ikke like aktuelt, men du må gjøre en vurdering, sier Pihl.

Han tror eiendomsmeglere vil gi råd til selgere om de behøver å bestille en utvidet tilstandsrapport.

– Noe man bør være obs på dersom man skal selge bolig på slutten av 2021 er at det er tidspunktet for når boligen selges som har betydning. Ikke når boligen legges ut for salg. Det betyr at dersom du selger boligen etter 1. januar 2022, er det de nye reglene for dokumentasjon som gjelder, sier Pihl.

– Bruk tid før boligkjøpet

Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) mener lovendringen er viktig.

– Intensjonen er å få fram vesentlig bedre informasjon ved kjøp og salg av bolig, og på den måten gjøre bolighandelen tryggere, sier Geving.

Administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving. Foto: CF-Wesenberg / Kolonihaven
Administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving. Foto: CF-Wesenberg / Kolonihaven

Selger får et større ansvar, og ifølge Geving er den eneste måten å beskytte seg mot dette utvidede ansvaret nettopp å dokumentere boligens tilstand.

– I de aller fleste tilfeller vil minstekravene i forskriften være tilstrekkelig. Så er det riktig som Norsk takst påpeker at det er noen bygningsdeler som ikke omfattes av kravene. Om selger skal anskaffe en rapport som går noe lenger enn minstekravene, blir en konkret vurdering i hvert tilfelle, sier Geving.

Direktøren understreker viktigheten av at selgere er «dønn ærlige» om boligens tilstand.

– Fra 1. januar blir det avgjørende at selger ikke holder tilbake noen opplysninger som kan ha betydning for kjøper. Samtidig blir det også en skjerpet undersøkelsesplikt for kjøper, og derfor er det utrolig viktig at du går på befaring og bruker tid før du kjøper en bolig.

Relatert