LÅN: Hvilken rente du har på lånet ditt, kan utgjøre mange hundrelapper i måneden. Foto: Gorm Kallestad / TV 2
LÅN: Hvilken rente du har på lånet ditt, kan utgjøre mange hundrelapper i måneden. Foto: Gorm Kallestad / TV 2

Bør du binde renta nå? Dette sier ekspertene

Norges Bank varsler at rentene skal øke. Betyr det at du bør velge fastrente for ditt boliglån?

Torsdag 17. juni offentliggjorde Norges Bank sin nyeste rentebeslutning, hvor de som ventet holdt renten uendret. Samtidig varslet sentralbanken at en renteøkning er nært forestående.

– Slik vi nå vurderer utsiktene og risikobildet, vil styringsrenten mest sannsynlig bli satt opp i september, sier, sa sentralbanksjef Øystein Olsen.

Lav styringsrente er et virkemiddel for å få mer penger inn i norsk økonomi når det går dårlig. På grunn av koronakrisen satte Norges Bank styringsrenten helt ned til null, hvor den fortsatt er i dag.

Godt over halvparten av alle nordmenn har fått vaksinedose, og Norge kommer stadig lenger i vaksinasjonen. Dette lover godt for norsk økonomi, og er noe av årsaken til styringsrenten trolig snart vil settes opp.

Boliglånsrentene henger tett sammen med Norges Banks styringsrente, som er grunnen til at vi nå har rekordlave boliglånsrenter. Nå som Norges Bank har varslet at styringsrenten skal øke, betyr det altså at nordmenn må forberede seg på dyrere lån.

Betyr dette at du bør binde renten på ditt boliglån ved å velge fastrente?

– En del vil slite

Privatøkonom Endre Jo Reite i BN Bank sier det sjelden har lønt seg å binde renten. Årsaken er at nivået på fastrentene settes ut fra hva bankene tror om utviklingen fremover.

Privatøkonom Endre Jo Reite i BN Bank. Foto: Geir Mogen
Privatøkonom Endre Jo Reite i BN Bank. Foto: Geir Mogen

– Det koster mye å forsikre seg mot et rentehopp som markedet vet kommer. Prisen på fastrentene baserer seg på forventningene, og derfor øker fastrentene før folk rekker å tenke at de skal binde renten. Det er grunnen til at det koster mer å binde renten, sier Reite.

Når du binder renten på ditt boliglån i for eksempel ti år framover, vil ikke banken gi deg lavere rente enn at de tror de kommer til å tjene på det. Men selv om du trolig vil tape på å binde renten, er det også fordeler med fastrente.

– En del husholdninger vil slite med å håndtere kostnadene dersom rentene stiger mer enn ventet. Er du i en situasjon hvor økonomien din ikke tåler at rentene stiger mye, kan den «forsikringspremien» du betaler for fastrente likevel være verdt det, sier Reite.

– Ta grep nå

Privatøkonomen sier mange som har bundet renten har gjort det for å spare penger.

– Den gjennomsnittlige kunden som binder renten hos oss er veletablerte kunder med lav belåning. Mange av disse blir skuffet når de binder renten. De som heller burde vurdert å binde renten er unge med store lån, som ikke har råd til at rentene øker mer enn noen prosentpoeng, sier Reite.

Dersom du binder boliglånsrenten, får du forutsigbarhet gjennom hele perioden du har avtalt fastrente. Før du inngår avtalen, bør du sjekke hvilke regler banken har hvis du vil avbryte avtalen.

– Noen banker har regler som sier at de vil beholde gevinsten dersom du avbryter en fastrenteavtale som du har vunnet på. Derfor er det viktig at du undersøker nøye hvilke vilkår banken har før du binder renten, råder Reite.

Hvis du sitter med en fastrente som du har tapt på, må du uansett betale for å komme deg ut av avtalen før tiden.

– Det du bør gjøre når du vet at det kommer én og sannsynligvis flere renteøkninger, er å se på egen økonomi og vurdere om du tåler at renten stiger, sier Reite, og fortsetter:

– Hvis du ser at har stort boliglån og knapp økonomi, bør du ta grep nå. Skaff deg oversikt og se om du kan tilpasse deg en høyere rente. Ser du at du ikke vil tåle at renten stiger veldig mye, ville jeg vurdert fastrente. Rentene kan stige mer enn markedet og prognosene legger opp til.

Fordeler med begge løsninger

Tidligere i juni advarte Finanstilsynet om dramatiske konsekvenser dersom rentene stiger raskere enn ventet. Direktør Morten Baltzersen i Finanstilsynet uttrykte spesielt bekymring for husholdninger med høy gjeld i forhold til inntekt og boligverdi.

– Siden nesten alle husholdninger med boliglån har flytende rente, er de svært sårbare hvis Norge blir rammet av et rentesjokk, sa Baltzersen.

Siviløkonom Hallgeir Kvadsheim, kjent fra TV3-programmet Luksusfellen, skrev i mars et innlegg på Pengeverkstedet om hvorvidt man bør binde renten.

Siviløkonom Hallgeir Kvadsheim. Foto: Terje Bendiksby / NTB
Siviløkonom Hallgeir Kvadsheim. Foto: Terje Bendiksby / NTB

– Hvis du vurderer rentebinding fordi du vil komme renteoppgangen for flytende i forkjøpet, må jeg nok skuffe deg. Du kommer litt seint til festen. Det var smart å binde i fjor, dyrere nå. Samtidig er det ikke dermed sagt at de som bandt i 5-10 år i høst vil komme ut i pluss, men foreløpig virker timingen god, skriver Kvadsheim.

Økonomen har laget en liste over fordeler med flytende rente og fordeler med fast rente:

Fordeler med flytende og fast rente

Kilde: Pengeverkstedet

FORDELER MED FLYTENDE RENTE:

Billigere:

Historisk har det lønt seg å velge flytende rente. Tidligere år har du spart 0,5-1 prosentpoeng årlig versus fastrente, men denne premien har sunket. Det betyr heller ikke at forskjellen forblir så høy framover. Sagt på en annen måte: Du vil ikke tape så mye penger på å binde renta nå, som du risikerte for noen år siden. Hvorfor? Den flytende renta kan ikke synke så veldig mye mer.

Dyrt å bryte:

Selv om du har bundet renta i ti år, kan du bryte avtalen når som helst. Men hvis rentene i mellomtida har falt, vil banken kreve kompensasjon. Det kalles overkurs. Du kan trekke fra dette tapet på skatten.

Arveforskudd:

Forventer du forskudd på arv eller andre store utbetalinger (hyttesalg, bonuser etc.) om kort tid, kan det være fornuftig å velge flytende. Ellers risikerer du overkurs hvis du vil bruke pengene til å nedbetale lånet. Et godt alternativ er å binde bare halve lånet og bruke ekstrapenger til å nedbetale den flytende delen.

Samlivsbrudd:

Hvis du skilles, vil ofte den ene kjøpe seg ut av lånet. Med fastrentelån risikerer du overkurs i tillegg. Vil dere splitte lånet? Bankene har forskjellig praksis på dette og vil nok vurdere fra sak til sak hvorvidt man tillater deling av fastrentelån.

Dårlige tider:

I Norge kan faktisk flytende rente være en forsikring mot dårlige tider. Her til lands styrer nemlig Norges Bank renta etter et inflasjonsmål. Den settes opp når det går (for) bra i Norge og kuttes når det går (for) dårlig. Hvis landets bedrifter sliter, og du må tåle lønnskutt eller i verste fall mister jobben, vil sentralbanken senke renta. Med fastrente får du ikke nytte av denne drahjelpen. Jobber du i en konjunkturutsatt bransje, tilsier pengepolitikken faktisk å velge flytende rente. Har du stabil jobb, men høyt lån, er fastrente langt mer relevant.

Mer fleksibel:

Med flytende rente er det relativt enkelt å få avdragsfrihet og til og med betalingsutsettelse hvis privatøkonomien krever dette, for eksempel hvis dere får høye utgifter i en periode eller har midlertidig fall i inntekten. Med fast rente binder du deg til faste terminbeløp. Det er ikke like enkelt å be om avdragsfrihet underveis, for da bryter du avtalen og det må beregnes over-/underkurs. Du kan imidlertid avtale avdragsfrihet før du starter fastrenteavtalen.

Færre gebyrer:

Mange deler lånet i to og lar halvparten flyte, mens resten av pengene bindes. Det kan være smart, men ulempen er at mange banker krever dobbelt opp med gebyrer. Først må du betale et etableringsgebyr på en tusenlapp eller to for å lage fastrentelånet. Deretter betaler du termingebyr på 20–50 kroner på begge lånene. Noen få banker krever i tillegg høyere etablerings- og termingebyrer for fastrentelån, men her bør det være mulig å prute.

Gift med banken:

Med fastrente er du bundet til banken. Mange banker krever at du flytter hele kundeforholdet til dem for å tilby gode lånebetingelser. Selv om fastrenta er lav, er det ikke sikkert at banken er best på lønnskonto, sparing eller forsikring. Har du flytende rente, kan du enkelt flytte pengene til bedre banker om du er misfornøyd.

FORDELER MED FAST RENTE:

Forsikring:

Hvor høy lånerente kan du tåle? Tre prosent, fem prosent, syv prosent? Norges Bank mente tidligere at 4,5-5 % var en mer normal, langsiktig styringsrente. Det tilsvarer en flytende boligrente på rundt 6 % i de beste bankene. De fleste eksperter, også Norges Bank, mener likevel at rentene vil forbli langt lavere i overskuelig fremtid.

Men hva om de tar feil? For det har de gjort før. For et 25-årig annuitetslån på tre millioner kroner betyr 5 % rente at månedlig terminbeløp øker fra 12 700 kroner i dag til 17 500 kroner. Hvis dere ikke tåler det, kan fastrente på 2 % være et smart valg. Husk også at familieøkonomien ikke er statisk og at den både har en kostnads- og en inntektsside. Hva om dere får et ekstra barn, hva om en vil jobbe deltid, hva om du mister jobben? Kan dere gjøre det selv om renta blir 5-6 %?

Forutsigbart:

Når du binder renta, fryser du en viktig del av kostnadene i familieøkonomien. Det gjør det lettere å planlegge både på kort og lang sikt. Det blir for eksempel enklere eventuelt å legge litt penger til side hver måned for langsiktig sparing (aksjer/fond).

Lav rente:

Risikoen for å tape mye penger på rentebinding er langt mindre når renta er så lav som nå. Den flytende renta kan jo ikke synke under null. Selv om Norges Bank skulle kutte styringsrentene helt ned til -0,25 prosent, som i Sverige, vil den flytende renta for ordinære boliglån sannsynligvis ikke bikke særlig under 1-1,3 prosent. Banken skal ha sin rentemargin og markedsrentene er høyere enn styringsrentene. Så i verste fall kan du bli sittende med en fastrente til 1,99 %, mens naboen betaler 1,30 %. Surt, men det økonomiske tapet er ikke astronomisk. Mest sannsynlig vil den flytende renta bevege seg noe opp etter hvert. Da kan resultatet bli et mindre tap.

Velg beste bank:

De fleste som velger flytende rente, har valgt en dårlig bank. Nesten ingen klarer å velge den billigste långiveren over tid. I tillegg koster det penger og tid å bytte bank. Velger du fast rente, kan du enkelt finne banken som vil være billigst i hele låneperioden. Du velger banken som er på topp på rentetabellene for din valgte rentebindingsperiode.

Kan satse mer:

Hvis du er sikker på rentekostnaden, kan du satse mer på kjøp av bolig, hytte eller bil for den saks skyld. Med flytende rente bør man ta høyde for at det kan komme en uventet renteoppgang. Man bør ikke låne mer enn at man kan tåle renteøkning på minst fem prosentpoeng. Med fastrente behøver du ikke en slik buffer i like stor grad og kan tilpasse lånet til renta i bindingsperioden. Dette poenget er nyttig for folk som kjøper bolig for utleie. Da er det viktig å redusere usikkerheten rundt lønnsomheten.

Du kan flytte lånet:

Mange tror at de må bryte fastrenteavtalen hvis de kjøper ny bolig eller av andre grunnet vil flytte lånet. Det er feil. Har du kjøpt ny bolig kan banken la deg beholde lånet som det er, mens de bytter ut den gamle boligen som sikkerhet og erstatter den med den nye, såframt du ikke kjøper en bolig med langt lavere verdi.

Relatert