HYTTE: Mange vil leie hytte i sommer, og helst i nærheten av vannet.
HYTTE: Mange vil leie hytte i sommer, og helst i nærheten av vannet. Foto: Colourbox

Advarer før utleie: – En skattefelle man lett kan gå i

Finn Reise melder om uvanlig stor pågang for å leie feriehus i sommer. Skatteekspert Per-Ole Hegdahl forteller deg hva du bør vite for å unngå ubehagelige overraskelser når du leier ut.

Kommersiell direktør Terje Berge i Finn Reise forteller at nettsidens trafikk på feriehus til leie i år har doblet seg sammenlignet med i fjor.

– Det er inngått tre ganger så mange digitale kontrakter på Finn Reise i år som i samme periode i fjor. Det er uvanlig stor trafikk på feriehus, og i år begynte dette lenge før påske, sier Berge.

Kommersiell direktør i Finn Reise, Terje Berge.
Kommersiell direktør i Finn Reise, Terje Berge. Foto: Finn Reise

Direktøren forteller at det uten tvil er hytter nær sjøen som er mest populært å leie i sommer. Det er de dyreste hyttene som har forsvunnet først, altså de i prisklassen 70.000-110.000 kroner i uka.

– I takt med dyrere hytter til salgs, spesielt nær sjøen, har vi på Finn Reise opplevd uvanlig mange nye brukere som aldri har leid ut før, som nå leier ut for å delfinansiere hyttekjøp og utnytte at prisene på utleie gikk opp 10 prosent i fjor. Det ligger an til det samme i år, på toppen av økningen i fjor, sier Berge.

– De dyreste hyttene er kun ledig i sporadiske uker i sommer, men er man rask, er det fremdeles gode muligheter for å finne en praktisk og grei hytte.

Dersom du vurderer å leie ut din hytte i sommer, må du huske hvilke regler som gjelder. Slik unngår du å gå på en kjedelig smell med straffeskatt.

Risikerer straffeskatt

Skattebetalerforeningen opplever at mange flere enn tidligere spør om reglene som gjelder for utleie av fritidsbolig.

Foreningens advokat og rådgiver Per-Ole Hegdahl tror økningen først og fremst skyldes at utleieformidlere som Airbnb fra og med 1. januar 2020 ble pålagt å rapportere alle utleiedata til Skatteetaten.

Per-Ole Hegdahl, advokat og rådgiver i Skattebetalerforeningen.
Per-Ole Hegdahl, advokat og rådgiver i Skattebetalerforeningen. Foto: Goran Jorganovich / TV 2

– Dette er tydeligvis noe mange utleiere har fått med seg. Vi opplever at de fleste er opptatt av å innrapportere leieinntekter korrekt, og på den måten unngå at Skatteetaten avdekker forholdet i etterkant, sier Hegdahl, og fortsetter:

– Er skattepliktige leieinntekter ikke oppgitt til beskatning, vil jo det som hovedregel straffes med tilleggsskatt.

Hegdahl forteller at det også er mange som er usikre på reglene, og derfor vil vite hvor mye skatt som må betales. Slik kan de ta dette med i regnestykket når de vurderer utleie.

Husk skatten

Skatteadvokaten sier det er viktig nettopp å vurdere kostnaden skatten medfører før du bestemmer deg for å leie ut hytta.

– Det er alltid forbundet med risiko å leie ut, og mye kan gå galt. Hytta kan brukes som party-sted slik at ting ødelegges eller det blir betydelige bruksmerker etter fest og moro, påpeker Hegdahl.

Leietakeren kan også i enkelte tilfeller nekte å betale eller ikke ha penger til å gjøre opp for seg, eller du kan ende opp med en leietaker som av ulike grunner krever prisavslag.

– Det du som utleier sitter igjen med er leie minus skatt. Som utleier er det derfor viktig å se på hva du vil sitte igjen med, og vurdere dette opp mot bruksslitasje og annen risiko forbundet med utleien, sier Hegdahl.

Skatten på leieinntekter er normalt 22 prosent flatt, men for utleie av egen fritidsbolig er det spesielle regler.

– Viktigst er kanskje at du kan få inntil 10.000 kroner skattefritt hvis du leier ut en hytte som du også bruker selv. Har du leieinntekter på mer enn 10.000 kroner, må du skatte av 85 prosent av det som overstiger 10.000, sier Hegdahl.

Eksempel:

Hvis du for eksempel får 30.000 kroner i leieinntekter, blir regnestykket slik:

De første 10.000 kronene vil være skattefrie. 85 prosent av det overskytende er skattepliktig inntekt, og utløser en skatt på 3.740 kroner.

Kr 30.000 – kr 10.000 = kr 20.000

20.000 x 85% = 17.000

17.000 x 22% = kr 3.740

– Skattefelle man lett kan gå i

Dersom du tar betalt for utvask av hytta, eller for eksempel leier ut en båt, kajakk eller seilbrett sammen med hytta, må også disse inntektene tas med i regnestykket for skattepliktig inntekt.

– En skattefelle som man lett kan gå i og som er vanskelig å skjønne, er de tilfellene man leier ut gjennom et utleiefirma. Leier man ut for 60.000 kroner gjennom et utleiefirma som tar en provisjon for dette på for eksempel 30 prosent, skal likevel 60.000 kroner tas med i regnestykket for skattepliktig inntekt, sier Hegdahl.

Eksempel:

60.000 kroner minus 10.000 skattefritt, er lik 50.000 kroner.

85 prosent av overskytende skattlegges med 22 prosent skatt, som utløser en skatt på 9350 kroner.

Utleier sitter da kun igjen med 32.650 kroner (kr 60.000 – kr 9.350 i skatt + kr 18.000 i provisjon = kr 27.350) etter at utleieselskapet har tatt sitt og skatten er betalt.

– Det er verken lett å forklare eller forstå at utleier her skal ta med hele leien som leietaker betaler når skatten skal beregnes, all den tid utleier kun får utbetalt 42.000 fra utleieselskapet. Men slik er reglene.

Skatten blir dermed den samme uavhengig av om du leier ut selv eller gjennom et utleiebyrå, og ved å benytte utleiebyrå også må betale for denne tjenesten.

Hvor mye må du selv bruke hytta?

Forutsetningen for at du kan tjene 10.000 kroner skattefritt er altså at du leier ut en hytte som du også bruker selv. Her er det en grense for hvor mye du kan leie ut før utleien blir å anse som «utleiehytte» og ikke som «utleie av egen fritidsbolig».

– Grensene her er ikke absolutte, men i henhold til skattereglene må hytta brukes i «rimelig omfang» for at denne skal anses som utleie av egen fritidsbolig, sier Hegdahl.

Skatt på salg av hytta?

Hvis hytta kun leies ut – uten egen bruk – vil hytta bli å anse som utleiehytte. Det innebærer at et eventuelt salg vil være skattepliktig.

Blir hytta vurdert som «utleie av egen fritidsbolig», vil hytta derimot kunne selges skattefritt hvis den er eid i mer enn fem år og den samtidig har vært brukt som egen fritidsbolig i fem av siste åtte år.

– Vi ser at en fritidseiendom som er eid i mer enn fem år, og har vært brukt som egen fritidsbolig først i fem år og deretter har vært utleid i mindre enn tre år før avtale om salg inngås, fortsatt kan selges skattefritt. Her er det med andre ord viktig å holde tunga rett i munn og ikke bare tenke på skatten i forbindelse med utleie. Skal hytta selges frem i tid, kan det derfor være smart å øke egenbruken slik at hytta kan anses som «utleie av egen fritidsbolig» og selges skattefritt, råder Hegdahl.

Brukes hytta til egen ferie i tre til fire uker, og leies ut to til tre uker i forkant og etterkant av ferien, vil man normalt kunne legge til grunn at dette er utleie av egen fritidsbolig.

– Kravet er at hytta må benyttes til normal ferie- og fritidsbruk for at hytta skal fritaksbehandles og skatten da skal beregnes som for utleie av egen fritidsbolig.

Leies hytta ut det meste av året, uten egenbruk, vil hytta anses som en utleiehytte. Da er skattereglene annerledes.

– I tillegg kan svært aktiv utleie bli å anse som skattemessig næringsvirksomhet, og da vil utleier i verste fall måtte betale enda mer i skatt, sier Hegdahl.

Blir hytta ansett som utleiehytte, blir alle netto leieinntekter skattepliktige.

– Det vil si at leieinntekter minus utgifter skal beskattes med 22 prosent skatt. I dette tilfellet kan man fradragsføre utgifter til eiendomsskatt, kommunale utgifter, vedlikehold, strøm og andre utgifter som er direkte knyttet til leieforholdet.

Relatert