FIKK RETT: Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic, spådde på vårparten at boligprisene skulle øke.
FIKK RETT: Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic, spådde på vårparten at boligprisene skulle øke. Foto: Prognosesenteret

Hun var en av få som spådde rett i februar – dette sier hun nå

Da koronaviruset spredte seg i Norge i mars, var det flere dystre spådommer for boligmarkedet. I stedet har boligprisene steget betydelig.

Onsdag la Eiendom Norge frem tall for utviklingen i boligpriser i juli. Tallene viser at boligprisene steg med 0,4 prosent, og 0,9 prosent korrigert for sesongvariasjoner.

– I juli ble det solgt nesten 45 prosent flere bruktboliger enn i juli 2019. Rekordmange nordmenn har brukt sommeren til å handle bolig, og omsetningsfallet i boligmarkedet i kjølvannet av korona-utbruddet i mars og april er mer enn hentet inn igjen ved utgangen av juli, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.

Boligprisene er nå fem prosent høyere enn for et år siden. Det var det ikke alle som hadde trodd da koronaviruset brøt ut og Norge stengte ned.

– Normalt ser vi at boligprisene går ned om sommeren, og på vårparten var det gjengs oppfatning at boligprisene kom til å synke dramatisk på grunn av korona, sier administrerende direktør Terje Buraas i DNB Eiendom.

– Det motsatte har skjedd, mye takket være lave renter og god håndtering av korona i Norge, som blant annet har skapt tillit og optimisme i boligmarkedet, sier Buraas.

Lav rente

En av dem som i februar trodde koronaviruset ville føre til høyere boligpriser, var Prognosesenteret. 27. februar tvitret Prognosesenterets sjeføkonom Nejra Macic flere grunner til at viruset ville stimulere boligmarkedet.

– Fra våren 2017 til februar 2020 stod boligprisene omtrent helt stille, som er ganske uvanlig over tre år. Resultatet var fire renteøkninger, og vi gikk inn i 2020 med prognoser om at prisene ville fortsette å utvikle seg relativt flatt, sier Macic når hun forklarer bakgrunnen for prognosen.

Driverne dro i hver sin retning; høyere rente tilsa at prisene skulle falle, mens fall i boligbyggingen pekte mot høyere priser.

– Da nyhetene om koronaviruset spredte seg, og vi så at land måtte stenge ned, visste vi at styringsrenten ville bli satt kraftig ned. Det var hovedårsaken til at vi endret våre prognoser til sterkere boligprisvekst i 2020, sier Macic.

De visste også at boliglånsforskriften kunne endres, som ble gjort da avvikskvoten ble økt fra 10 til 20 prosent i andre og tredje kvartal.

– Endringen i boliglånsforskriften og lavere renter førte til at flere kan ta opp boliglån, som driver boligprisene oppover. I tillegg har igangsettingen av nye boliger falt de siste årene, slik at ferdigstillelsen av boliger ville falle i år. Det var helt uavhengig av korona, men var også med på å påvirke boligprisene.

Ikke behov for høy avvikskvote

I mars og april ble boligprisene noe negativt påvirket, før prisene var tilbake til normalen i mai. Macic tror årsaken til at mange eksperter spådde lavere priser som følge av koronaviruset var at mange vektla økningen i arbeidsledighet ganske kraftig i sine prognoser.

– Vi tenkte at økningen i arbeidsledighet ville være midlertidig, og forventet ikke at den skulle stabilisere seg på nivået vi opplevde på det verste i vår. Å øke avvikskvoten fra 10 til 20 prosent i boliglånsforskriften stimulerer også ganske mye. Det gjør at flere slipper til for å få lån, som gjør at boligetterspørselen øker, mens boligtilbudet ikke gjør det.

Avvikskvoten er kvoten bankene har for å gi boliglån til de som egentlig ikke oppfyller kravene i boliglånsforskriften. Økningen i avvikskvoten hjelper de som akkurat ikke hadde råd til å kjøpe bolig idet kvoten ble endret. Så har boligprisene økt, slik at den samme gruppen blir stengt ute igjen.

– Det er en spesiell effekt, og på sikt vil økning i avvikskvoten bare føre til at flere holdes utenfor boligmarkedet på grunn av økte priser, sier Macic.

Sjeføkonomen kan forstå hvorfor man økte avvikskvoten i begynnelsen, da man fryktet at bankene ville stanse utlån og man ikke visste hvordan ting ville se ut.

– Men det har ikke utviklet seg slik, og det er egentlig litt merkelig at endringene ble videreført inn i tredje kvartal. Slik jeg ser det, har det ingen hensikt å holde avvikskvoten høy.

Mindre reising

Et av Macic' argumenter for at boligprisene ikke skulle falle var at investorer ville se til eiendom som en trygg havn i et usikkert marked. Sjeføkonomen har ikke konkrete tall som bekrefter dette, men mistenker at det har vært tilfellet både i nybolig- og bruktmarkedet.

– Nyboligmarkedet ble mye mer positivt fra midten av mai, og der er investorer ofte overrepresentert. I forbindelse med studiestart er det ofte en del investorer som kjøper bolig for å leie ut. Dette er noe av grunnen til at etterspørselen etter små boliger har økt så mye i juli, sier Macic.

Et annet argument var at den svake kronen ville føre til mindre utenlandsreising, og dermed mer tid til å gå på visning og kjøpe bolig.

– Kronen har svekket seg rundt fire prosent mot euro siden slutten av februar. Men det er ikke bare den svake kronen som har ført til at vi reiser mindre, sier Macic, og fortsetter:

– Selv om det ble åpnet opp for reiser, registrerer vi at det er færre enn vanlig som har reist i ferien. Mange har i stedet brukt ferien hjemme, som har gjort det mulig å dra på visninger i en tid der det normalt har vært lite salg av boliger. Meglerne har kunnet sette opp visninger i feriemåneden juli, og folk har kanskje spyttet inn feriebudsjettet i egenkapitalen til bolig.

Hva skjer videre?

Hvordan vil boligprisene utvikle seg i tiden fremover? Prognosesenteret ser for seg to mulige scenarioer.

– Dersom smitteutviklingen holdes under kontroll, og vi ikke får noen økning i arbeidsledighet, tror vi boligprisene vil øke mer enn vanlig de neste månedene. Vanligvis faller boligprisene på høsten, men dersom vi unngår ny nedstengning og økning i arbeidsledigheten, tror vi på en mer positiv utvikling i år på grunn av gunstigere lånevilkår, sier Macic.

Det andre scenariet er dersom Norge må stenge ned på nytt, og vi igjen får økning i arbeidsledigheten.

– Da vil prisene kjøle seg ned, og særlig i fjerde kvartal når avvikskvoten etter planen går tilbake til normalen. Vi kan ikke sette ned styringsrenten ytterligere, for jeg tror ikke vi vil oppleve negativ rente i Norge. Det er begrenset hvilke finansielle virkemidler staten kan ta i bruk etter tiltakene som ble satt inn etter forrige smitteutbrudd. Det som står igjen for å hindre et potensielt krakk i boligmarkedet er å oppheve boliglånsforskriften helt. Det er et sterkt virkemiddel man kan ta i bruk, og derfor ligger det ikke an til noe dramatikk i boligmarkedet, sier Macic.

Spent

Med høy etterspørsel er det naturlig at boligprisene stiger. Terje Buraas i DNB Eiendom forteller at de aldri før har solgt så mange boliger i juli som i år.

– Spesielt de første ukene i juli var uvanlig sterke. Trafikken fra juni bare fortsatte inn i juli. I år var de fleste innstilt på hjemmesommer, og derfor ble flere objekter lagt ut i juli, sier Buraas.

Han er ikke i tvil om at kjøperne er til stede, og sier det nå blir avgjørende om nok boliger legges ut for salg.

– Det slippet av boliger som vi normalt har ved skolestart - har det allerede kommet i sommer, eller kommer det i tillegg? Det er jeg veldig spent på. Foreløpig har vi en god inngang på august, så ting kan tyde på en normal august hos oss, sier Buraas.