BOLIGMARKED: Det er vanskelig å spå utviklingen i boligpriser fremover.
BOLIGMARKED: Det er vanskelig å spå utviklingen i boligpriser fremover. Foto: Daniel Sannum Lauten / TV 2

Disse bør droppe å kjøpe bolig nå

Boligmarkedet går en usikker tid i møte, og ekspertene mener man bare bør glemme forsøk på å «time» markedet. Med dagens situasjon er det også flere som kan gjøre lurt i å droppe boligkjøp.

– Kort fortalt er det preget av uvisshet. Boligomsetningen har falt betydelig, men også boligprisene og boligbyggingen påvirkes negativt, sier sjeføkonom Christian Frengstad Bjerknes i NBBL om situasjonen i boligmarkedet.

Som følge av tiltakene for å stanse spredningen av koronaviruset, opplever flere husholdninger permitteringer og økt usikkerhet knyttet til inntekten.

– For mange av disse er bolig den største investeringen de gjør i løpet av livet, og er det én ting de ikke liker når de gjør så store investeringer, er det nettopp usikkerhet om hva fremtiden bringer, sier Bjerknes.

Spår stort boligprisfall

I sine oppdaterte prognoser for norsk økonomi anslår NHO at boligprisene vil falle rundt åtte prosent i 2020, og ytterligere fire prosent i 2021. Først i 2022 spår NHO at boligprisene vil øke igjen.

«Historisk har det vært samvariasjon mellom arbeidsledighet og boligpris. Den registrerte arbeidsledigheten vil anslagsvis bli rundt 9 prosent i gjennomsnitt for i år og avta til vel 4,5 prosent neste år. Svak inntektsvekst og økonomisk usikkerhet som følge av høy arbeidsledighet vil trolig føre til at boligprisnedgangen fortsetter også i 2021», skriver NHO.

– Boligprisene falt i mars og nedgangen vil sannsynligvis fortsette ut året. Rentekuttene fra Norges Bank og de store finanspolitiske redningspakkene fra regjeringen vil imidlertid dempe nedgangen og sannsynligvis forhindre et større fall, sier Bjerknes.

Sjeføkonom Christian Frengstad Bjerknes i NBBL. Foto: NBBL
Sjeføkonom Christian Frengstad Bjerknes i NBBL. Foto: NBBL

Han mener likevel man må forvente en nedgang i boligprisene på rundt fem til ti prosent. Sjeføkonomen tror også det er meget mulig at NHO får rett i sine anslag om en litt mer langvarig korreksjon i boligprisene.

– Norsk økonomi rammes både av koronaviruset, oljeprisfallet og en global resesjon. Det er lite som tyder på at vi bare kan skru på bryteren igjen og forvente at alt er som før. Risikovilligheten faller, og erfaringsmessig går for eksempel arbeidsledigheten raskere opp enn ned.

– Hvor godt vi lykkes med å bekjempe koronaviruset vil i stor grad styre utviklingen også i boligmarkedet. Heldigvis gir utviklingen så langt grunn til en viss optimisme.

Hva betyr det for deg?

Boligmarkedet er usikkert, og flere spår boligprisfall. Hva betyr dette for deg om du vurderer å kjøpe og/eller selge bolig?

Forbrukerøkonom Magne Gundersen i SpareBank 1 sier et eventuelt prisfall vil bety lite for de som verken skal kjøpe eller selge bolig de nærmeste årene, men at de som har høy belåning på boligen vil kunne oppleve noen ulemper.

– De kan få problemer med å refinansiere annen og dyr gjeld inn i boliglånet eller stille som kausjonist for barnas boligkjøp. Du kan i teorien tjene på lavere formuesskatt hvis verdifallet er så stort at du kan kreve ligningsverdien satt ned. Men det gjelder altså bare de med skattbar formue, sier Gundersen.

For de som skal inn på boligmarkedet for første gang, er det ifølge Gundersen bare en fordel at boligprisene faller, såfremt de har trygg jobb og inntekt.

– Da blir inngangsbilletten deres lavere. For de som både skal selge og kjøpe nå, fordi de flytter sammen, venter familieforøkelse eller av andre grunner trenger større og dyrere bolig, er det heller ingen ulempe at boligprisene faller, sier Gundersen.

Dersom en dyr bolig faller 12 prosent i pris, vil prisen i kroner gå mer ned enn hos en billigere bolig som faller 12 prosent i pris.

– Du vil altså spare mer på den boligen du skal kjøpe enn du taper på boligen du skal selge. Mellomlegget blir dermed lavere enn før boligprisnedgangen.

Unngå urealistiske forventninger

Gundersen advarer mot å sette deg i en situasjon der du blir tvunget til å selge. Da bør du heller vurdere å bli boende, eller gå for salg før kjøp, i tilfelle din eksisterende bolig er tungsolgt.

– Ha god dialog med banken. Sett rådgiveren inn i din situasjon og få oversikt over alternativene dine. Sørg for gode buffere og sikkerhetsmarginer. Det er krise hvis du selger først og til uventet lav pris, og så opplever at du ikke har nok egenkapital til kjøp av ny bolig.

Forbrukerøkonom Magne Gundersen i SpareBank 1. Foto: Gorm Kallestad / NTB scanpix
Forbrukerøkonom Magne Gundersen i SpareBank 1. Foto: Gorm Kallestad / NTB scanpix

Gundersen minner om at det ikke er sikkert du får den prisen du og megler håper på når du skal selge.

– Det hjelper ikke med høy takst hvis kjøperne ikke er der eller er villige til å betale prisen. Dessuten er det ikke sikkert at akkurat den boligen du ønsker å kjøpe har gått ned i pris, selv om det generelle boligmarkedet skulle være på vei ned.

Han advarer også mot urealistiske forventninger til hvor lang tid det tar å selge.

– Noen boliger selges fortsatt raskt, men andre boliger kan det ta lenger tid enn forventet å selge. Det er dumt å sette seg i en situasjon der du ikke kan vente på riktig pris, men selge fordi du ikke har råd til å sitte på to boliger.

Vurder leie i stedet

Det er sjeldent lønnsomt å kjøpe en bolig du har planer om å selge igjen etter kort tid. I dagens usikre marked er dette kanskje enda viktigere å huske på.

– Kjøp en bolig som du kan bo i lenge. Og som du har råd til. Da slipper du å bli tvunget til å selge om få år, sier Gundersen.

– Trenger du bolig bare i et par-tre år, bør du vurdere å leie i stedet.

Bjerknes i NBBL sier kostnadene ved kjøp og salg er såpass store at du helst bør bo i boligen i noen år for at det skal være lønnsomt, forutsatt normal prisvekst.

– Særlig nå som de færreste forventer sterk boligprisvekst, er tidsperspektivet avgjørende i valget mellom å eie eller leie bolig. Har du en lang tidshorisont på boligkjøpet ditt, taler imidlertid faktorer som skattefordeler og lave renter for å kjøpe egen bolig – også i dagens situasjon, sier Bjerknes.

Gundersen minner om at utgifter ved salg, som meglerhonorar, takst, fotografering, styling, utvask osv, fort kan beløpe seg til mange titusener av kroner.

– Ved kjøp av selveierbolig må du ut med 2,5 prosent i dokumentavgift, og i tillegg kommer flytteutgifter. I perioder der prisene bare stiger og man får en pen gevinst, er det lett å overse omkostningene ved kjøp og salg. Men i et flatt eller fallende marked, svir omkostningene langt mer. Uansett, jo færre ganger du selger og kjøper bolig, desto mindre må du ut med i omkostninger. Det gjelder både i oppgangs- og nedgangstider, sier Gundersen.

Glem timing

Gundersen råder til å kjøpe og selge i samme marked, dersom du har mulighet til det. Du blir minst påvirket av svingningene i boligprisene om du selger og kjøper om lag på samme tid og i samme område.

Dersom noen sitter og venter med å kjøpe bolig for å «time» boligmarkedet ved å prøve å kjøpe seg inn på det billigste tidspunktet, har Gundersen en klar beskjed.

– Glem timing. Timing er alltid vanskelig. Selv om boligprisene skulle falle, vet ingen hvor stort fallet blir eller når bunnen er nådd. Hvis du både skal selge og kjøpe er det lite å hente på timing, sier Gundersen, og fortsetter:

– Hvis du er førstegangskjøper er timingen viktigere, men ikke vent på ubestemt tid. Jeg tror det finnes folk som har sittet på gjerdet helt siden oppgangen på 90-tallet og fortsatt venter på å gjøre et kupp når boligprisene faller.

Bjerknes understreker at ingen sitter med fasiten på hvordan boligprisene vil utvikle seg.

– Førstegangskjøpere som venter på et stort prisfall risikerer å vente for alltid. Dersom man trenger ny bolig, gir det derfor lite mening å prøve å «time» dette. Jeg ville heller fulgt med på boligannonser og benyttet muligheten til å gjøre et godt kjøp nå som det er mange boliger til salgs og andre kjøpere sitter på gjerdet, sier Bjerknes.

Vil ta lenger tid i vår

Forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne sier det alltid vil være perioder hvor prisene går opp eller ned, men at dette jevnes ut for de som selger og kjøper i samme marked.

Forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne. Foto: Christiane Y. Vibe / Huseierne
Forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseierne. Foto: Christiane Y. Vibe / Huseierne

– De som skal kjøpe og selge i vår må huske på at bolighandelen kommer til å ta litt lenger tid enn vanlig. Det er for så vidt en god ting, da man har bedre tid til å undersøke. Visningsrunder vil ta lenger tid fordi det er enkeltvisninger, og budrunder vil ta lenger tid fordi alle vil snakke nøyere med banken, sier Pihl.

For de som skal kjøpe, er Pihls råd å sørge for at finansieringen er i orden og at man leser nøye gjennom dokumentasjonen av boligen.

– Særlig papirene med «bare tekst», som tilstandsrapporten, selgeres egenerklæringsskjema og eiendomsmeglerens beskrivelse av boligen.

– Det er alltid lurt å unngå hyppige kjøp og salg av bolig. Prisen ved flytting er høy, både i flyttekostnader, dokumentavgift og ikke minst tidsbruk.