BOLIGMARKED: Eiendom Norge-direktør Henning Lauridsen frykter flere vil havne utenfor boligmarkedet om ikke stat og kommune tar grep.
BOLIGMARKED: Eiendom Norge-direktør Henning Lauridsen frykter flere vil havne utenfor boligmarkedet om ikke stat og kommune tar grep. Foto: Kasper Frøjd / TV 2 // Stian Lysberg Solum / NTB scanpix

– Viser hvor brutal situasjonen er

Den nye Eiendom Norge-direktøren er bekymret for utviklingen i boligmarkedet.

– Den aller største utfordringen i boligmarkedet de kommende årene er at prisnivået i noen byer vil gjøre at flere ikke har råd til å kjøpe egen bolig, sier Henning Lauridsen, som tiltrådte som administrerende direktør i Eiendom Norge 1. januar.

I et innlegg hos DN peker Lauridsen på hvordan boligprisoppgangen har gjort mange rike, men at den samtidig gjør egen bolig uoppnåelig for mange andre.

– Det er Oslo-regionen som sliter mest. Det bygges ikke nok i forhold til etterspørselen, og da stiger prisene mer enn ellers, sier Lauridsen til TV 2.

Boliglånsforskriften

I Oslo steg boligprisene med 5,5 prosent i 2019, som er godt over normal lønnsvekst. Resultatet er at færre og færre får råd til å kjøpe bolig i hovedstaden.

– Det er flere årsaker som virker sammen. De lave rentene har gitt høyere boligpriser, og det bygges ikke nok i pressområdene, sier Lauridsen.

Boliglånsforskriften, som begrenser nordmenns mulighet til å ta opp lån, har også hatt betydning. Forskriften får støtte fra Lauridsen, som sier den har vært positiv i den forstand at den bidrar til å dempe kredittveksten.

– Men en utilsiktet og urettferdig virkning er at den hindrer noen av dem som ellers ville kunne kjøpt bolig. Fordi vi har boliglånsforskriften, er det ekstra viktig at myndighetene gjør det som er nødvendig for å hindre at boligprisene stiger mye.

Boliglånsforskriften sier at din samlede gjeld ikke kan være høyere enn fem ganger årsinntekt, og at du minst må ha 15 prosent egenkapital. Bankene kan gå utenfor disse reglene og bruke skjønn i åtte prosent av andelen lån de gir i Oslo, og 10 prosent i resten av landet.

Sykepleierindeksen

Selskapet Eiendomsverdi står bak den såkalte sykepleierindeksen, som Eiendom Norge benytter for å måle hvor stor andel av boliger en singel sykepleier har råd til å kjøpe.

«Påstanden er enkel: Dersom sykepleieren kan kjøpe en stor andel av boligene i en by, er boligprisene i byen lave. Dersom sykepleieren ikke kan kjøpe noen av boligene i en by, er det dyrt. Indeksen tar utgangspunkt i en årslønn på rundt 550.000 kroner», forklarer Eiendom Norge på sine nettsider.

I Oslo kunne en gjennomsnittlig sykepleier i 2019 kjøpe 2,7 prosent av boligene. Tallet er lavt også i områdene rundt, som i Asker, Bærum og Follo.

– Her er det fryktelig lave prosenter. Sannsynligvis vil det også bare gå nedover, sier Lauridsen.

I Tromsø er tallet 15 prosent, i Trondheim 24 prosent, i Stavanger 27 prosent og i Bergen 30 prosent. I Kristiansand kunne en enslig sykepleier kjøpt nesten 54 prosent av boligene i fjor.

– I Kristiansand er man flinke til å regulere nok boliger, det er flinkeste gutt i klassen. I Tromsø er man derimot på et farlig spor, sier Lauridsen.

– Legitimiteten utfordres

Lauridsen frykter konsekvensen blir noe av det samme som har skjedd i eksempelvis London, New York og San Francisco – at folk med normal inntekt ikke har råd til å bo der.

– Hvis norske myndigheter ikke gjør noe ut over det som gjøres i dag, vil det bli enda færre blant dem med lav inntekt som vil eie egen bolig, sier Lauridsen, og fortsetter:

– 550.000 i året er heller ikke en spesielt lav inntekt, så tallene i sykepleierindeksen viser hvor brutal situasjonen er noen steder.

Boligtoppen sier den norske boligmodellen har vært usedvanlig vellykket opp gjennom årene. I løpet av livet vil hele 98 prosent av oss eie egen bolig. Dersom dette endrer seg, mener Lauridsen at legitimiteten til den norske boligbeskatningen utfordres.

– Boligeiere mottar store subsidier direkte eller indirekte. Det er alt fra rentefradrag på lån til at primærbolig er lavt verdsatt i utregningen av skatt. Summen av slike tiltak er en voldsom subsidiering av norske boligeiere.

– Så lenge de aller fleste får sjansen til å eie sin egen bolig, har denne ordningen legitimitet. Men hvis vi kommer til en situasjon hvor en stadig større andel av befolkningen blir leietakere, mister denne ordningen legitimitet, sier Lauridsen.

– Katastrofe

Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at andelen boligeiere går markert ned blant lavinntektsgruppene. Lauridsen tror det kan være et forvarsel på hva som skjer om man ikke snur om på kursen, og peker på to hovedtiltak han anser som nødvendig.

– Det viktigste er tilstrekkelig boligbygging. Man må sørge for at det reguleres nok tomter, slik at det bygges nok i pressområder. Det er det først og fremst kommunene som rår over.

– Det andre er at staten må bidra til at byggekostnadene ikke blir unødig høye på grunn av unødvendige krav fra det offentlige, sier Lauridsen.

Administrerende direktør Grethe Meier i PrivatMegleren er bekymret for hva slags prisnivåer man vil se i Oslo i 2021 og 2022.

– Jeg vil kalle det en katastrofe hvor få boliger som er regulert. Det er altfor få nybygg, og da vet vi hva som skjer: Prisene går opp. Det vil gjøre det vanskeligere for unge å komme inn på boligmarkedet, sier Meier.

Direktøren sier hun lenge har ropt på Oslos byrådsleder Raymond Johansen om at flere boliger må reguleres.

– Det nytter ikke med det tempoet det reguleres boliger nå. Jeg deler absolutt Lauridsens bekymring, sier Meier.

– Bygges nok boliger

Tall fra Plan- og bygningsetaten viser at Oslo kommune godkjente 3354 boligenheter i 2018 og 2840 i 2019.

Igangsatte boligenheter var 3786 i 2018 og 2317 i 2019, mens det ble gitt midlertidig brukstillatelse til henholdsvis 4553 og 4948 boliger i 2018 og 2019.

– Byrådet har som mål å sørge for at det bygges nok boliger i Oslo til en voksende befolkning, og det leverer vi på. Under dette byrådet har reguleringsreserven på antall boliger i Oslo økt fra 16.583 i januar 2016 til 24.245 i januar 2019, og vi har regulert flere boliger per år i vår periode enn det forrige byrådet gjorde, sier Hanna E. Marcussen (MDG), byråd for byutvikling i Oslo.

Reguleringsreserven er boligenheter som er ferdig regulert, hvor det ikke er startet bygging.

– Med en robust reguleringsreserve har vi mange muligheter for boligbygging for hånden. Boligregulering varierer fra kvartal til kvartal, og år til år, og avhenger også av at grunneiere faktisk ønsker å omregulere, sier Marcussen.

– Gledelig rapport

Byrådet opplyser at de har sendt flere reguleringssaker til bystyret som venter på behandling og vedtak, blant annet områderegulering for Filipstad med opptil 3000 nye boliger.

– Det er flere nye boligområder på gang i Oslo, blant annet i Bjørvika, i Hovinbyen og på Skøyen. Jeg er glad for at vi har god balanse i boligmarkedet nå, og ikke lenger har den voldsomme prisstigningen som preget boligmarkedet i Oslo da vi tok over i 2015, sier Marcussen.

– En ny rapport viser også at rekordmange førstegangskjøpere kom seg inn på boligmarkedet i Oslo i 2019, og om disse tallene er riktige, er det veldig gledelig, sier Marcussen, og viser til en rapport nylig omtalt i DN.

– Dette byrådet har satt i gang en ny boligpolitikk for å gjøre boligmarkedet mer tilgjengelig for folk på vanlige lønninger, og at vi regulerer og bygger nok boliger er en del av dette bildet, sier Marcussen.