VISNING: Bildet viser et prospekt fra en boligvisning på Vålerenga i Oslo.
VISNING: Bildet viser et prospekt fra en boligvisning på Vålerenga i Oslo. Foto: Sørbø, Krister

Ekspertene er enige: Slik blir boligprisene etter renteøkningen

SSB varsler seks renteøkninger innen 2021. TV 2 har snakket med ekspertene om hvilken betydning det vil ha for boligmarkedet.

Denne artikkelen er over ett år gammel, og kan inneholde utdatert informasjon.

Å gjøre endringer i styringsrenten er et av de viktigste virkemidlene Norges Bank har for å kontrollere norsk økonomi.

Styringsrenten er renten som bankene får på sine innskudd i Norges Bank, og bankenes utlånsrente følger gjerne denne renten tett.

Torsdag viser Statistisk Sentralbyrå (SSB) sin siste prognose at Norges Bank trolig vil heve renten seks ganger innen utgangen av 2021.

– Utlånsrenten for rammelån vil ifølge våre beregninger ligge på 3,8 prosent i 2021, vel ett prosentpoeng høyere enn nivået i 2017, heter det i prognosen.

Helt siden april 2016 har renten i Norge vært på 0,5 prosent. Med en såpass lav rente tok mange opp boliglån, og boligprisene steg til værs.

– Da renten ble satt ned til 0,5 prosent, var det som å helle bensin på et allerede stort bål, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Carl O. Geving.

Spådd flere renteøkninger

Det var særlig i Oslo og Akershus at man i 2016 opplevde det Geving kaller «eufori», med en voldsom prisvekst.

– 2016 var et spesielt år. Det var hektisk, med en prisstigning i Oslo på 25 prosent, sier administrerende direktør i PrivatMegleren, Grethe Wittenberg Meier.

Adm. dir NEF Carl O. Geving
Adm. dir NEF Carl O. Geving Foto: Bøe, Torstein / Scanpix

I 2017 kom etter hvert en betydelig nedgang i boligprisene, før boligprisene igjen har steget i 2018. Etter lang tid med samme rente, har Norges Bank varslet en renteøkning mot slutten av året, der den første justeringen kan skje allerede i september.

Innen 2021 er det nå spådd opp mot seks rentehevinger, og nordmenn som allerede sliter med høye låneutgifter, frykter konsekvensene. Samtidig er mange spente på hvordan en renteøkning vil påvirke boligprisene, som de siste årene har svingt mye.

TV 2 har snakket med fire eksperter for å høre hva de tenker om fremtidens boligmarked.

Tror nordmenn er forberedt på renteøkning

Mens de siste årene har vært preget av store svingninger i det norske boligmarkedet, og da særlig i storbyene, er markedet nå i god balanse, sier Carl O. Geving i NEF. Han beskriver et marked med god etterspørsel, og samtidig en god tilbudsside.

– Det er ikke som i 2016, da det var ville tilstander. Vi har et marked der det tar litt lenger tid å selge, men man får som regel solgt til gode priser. Det er et velfungerende marked, sier Geving.

I likhet med flere andre tror Geving at renten i førsteomgang vil stige med 0,25 prosentpoeng, opp til 0,75. Med høyere styringsrente er det normalt at boligprisene synker, men direktøren er ikke sikker på at det kommer til å skje med det første.

– Boligmarkedet preges mye av forventninger. I 2018 har det igjen blitt sterk optimisme, og når folk tror på boligmarkedet, vil prisene stige mer, sier Geving.

Han tror de fleste har tatt inn over seg at renten vil stige, og at en renteøkning derfor ikke vil ha stor betydning for hva folk tenker om markedet.

– Så får vi se om det likevel blir en psykologisk effekt når det skjer, sier Geving.

Usikker på effekten

Mange har trodd at årets høst skulle preges av mange nye boliger til salgs, som ville skapt en sterk tilbudsside. Men akkurat nå er dette usikkert, noe som er med på å presse prisene oppover.

– Hvis det i tillegg tar tid før effekten av en renteøkning slår inn, er nok dette markedet ganske robust. Da vil det gå et stykke ut i 2019 før det skjer noe, sier Geving.

Han tror altså på et marked som holder seg i balanse en god stund fremover. Geving håper på et lite fall i boligprisene utover høsten, ettersom stadig stigende priser byr på problemer over tid. Men slik det ser ut nå, er han ikke sikker på at effekten av renteøkningen kommer så umiddelbart.

– Normalt har justering av renten ganske betydelig effekt på boligmarkedet, men jeg er ikke overbevist om at det kommer til å skje så fort. I den grad en økt styringsrente vil slå ut på folks lånerente, har de fleste ingen problemer med å betjene det, ifølge de tallene vi har, sier Geving.

Oljeprisene kan påvirke

Seniorøkonom i Ny Analyse, Mari O. Mamre, legger vekt på at befolkningsveksten i Norge har vært lavere enn man hadde trodd. Årsaken til dette er særlig mengden av arbeidsinnvandring.

Seniorøkonom i Ny Analyse, Mari O. Mamre
Seniorøkonom i Ny Analyse, Mari O. Mamre

– Sammen med stigende renter, tror jeg det er grunn til å forvente en liten brems i boligmarkedet. Dagens prisnivå er også ganske høyt i forhold til inntekter, og det er viktig. Folks inntekter skal vokse ganske mye før det er betydelig vekstpotensial i boligmarkedet, sier Mamre.

Samtidig er hun ikke sikker på hvor raskt en renteøkning vil få effekt. Hvis det tar lang tid før bankene følger etter, tror Mamre at boligprisene kan stige litt til.

– Renteøkningen kan bli svakere enn forventet og trekke ut i tid, som vil skape høyere boligpriser. Markedet kan også få drahjelp fra høyere oljepriser, som vil trekke prisene opp.

Med alle faktorene tatt i betraktning, ser Mamre hovedsakelig for seg et mer stabilt marked enn i de siste årene.

– Inn i 2019 og 2020 vil vi sannsynligvis få en liten brems i boligprisene. I 2021, når det ikke er like mye nytt tilgjengelig, kan vi få en oppsving igjen. Men jo lenger frem man ser, jo større er usikkerheten, sier Mamre.

Mange faktorer

Administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammervold Dreyer, mener også at dagens boligmarked er i god balanse. Han sier det er mange boliger å velge i, men at det også er mange folk på visning.

– Vi tror at dette vil vedvare i tiden fremover. Renten skal opp, men ikke med så mye, og vi tror ikke folk blir så overrasket over en renteøkning, sier Dreyer.

Han er ikke overbevist om at en endring i styringsrenten vil gi noen stor prisnedgang med det første, men tror heller ikke på noen kraftig prisvekst utover i 2019.

Administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge
Administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge Foto: Berg-rusten, Ole / Scanpix

– Jeg tror på moderat prisvekst, men først og fremst et marked i balanse, sier Dreyer.

Direktøren understreker at det er vanskelig å forutse hvordan markedet vil utvikle seg, med mange faktorer som er med og påvirker.

– Arbeidsmarkedet er viktig, og i tillegg er boligproduksjonen sentral. Befolkningsveksten er vesentlig lavere nå, og man produserer langt flere boliger enn behovet som ligger der. Det bidrar til en moderat utvikling, uten kraftige svingninger.

– Liten dramatikk

Grethe Wittenberg Meier i PrivatMegleren tror i likhet med Geving og Dreyer at nordmenn er forberedt på en renteøkning. Hun tror det må flere rentehevinger til før man ser en effekt i boligmarkedet.

– Jeg tror vi må opp på 1,25 prosent før folk merker det på lommeboken, og etter hvert på psyken.

Som de andre ekspertene forventer hun verken noen stor nedgang eller økning i boligprisene utover høsten. Den samme spådommen gjør hun også om det kommende året.

– På grunn av renten blir det nok rolig prismessig. Markedet vil stabilisere seg, og det vil være liten dramatikk, sier Wittenberg.