MEGLER: Å få en verdivurdering av boligen din kan være lurt. Avbildet er megler Granit Zumberi i Eie.
MEGLER: Å få en verdivurdering av boligen din kan være lurt. Avbildet er megler Granit Zumberi i Eie. Foto: Berit Roald / NTB

Nye regler kan gi deg lavere skatt: – Mange som bør ta en telefon til megleren

Regelendringer i 2021 kan gjøre det enklere å få lavere formuesskatt og eiendomsskatt. Staten regner med å tape rundt 300 millioner skattekroner på endringene.

TV 2 har tidligere skrevet om en rekke endringer i lover og regler som kan påvirke din økonomi, som trådte i kraft ved nyttår. Her inngår blant annet innføringen av egen pensjonskonto, ny arvelov og endring i BSU-reglene.

Fra og med 2021 gjøres det også endringer i reglene for skattemessig verdsettelse av eiendom.

– Nye regler for verdsettelse av eiendom kan gi deg lavere formuesskatt for 2021. På kjøpet kan du også få en lavere eiendomsskatt, sier advokat og rådgiver i Skattebetalerforeningen, Per-Ole Hegdahl.

Skatt

Regelendringen for inntektsåret 2021 er dermed relevant for de som betaler formuesskatt og/eller eiendomsskatt.

Disse må betale formuesskatt

Fribeløpet/bunnfradraget i formuesskatten er på 1,5 millioner kroner for enslige og tre millioner kroner for ektefeller.

Først når man har nettoformue (formue minus gjeld) som overstiger disse grensene må man betale 0,85 prosent formuesskatt av det overskytende beløpet.

Man betaler altså 8500 kroner i formuesskatt for hver million man har i formue som overstiger grensene.

Dette er med unntak av de som har flyttet til Bø i Vesterålen, som kun betaler 0,35 prosent formuesskatt.

Eiendomsskatten varierer i ulike kommuner, men ifølge Kommunal Rapport skriver omtrent ni av ti kommuner ut en eller annen form for eiendomsskatt. Av disse bruker rundt 70 kommuner formuesgrunnlaget fra formuesskatten til å beregne eiendomsskatten.

Hvis du betaler formuesskatt eller eiendomsskatt, har verdien på boligen din betydning for hvor mye skatt du må betale. Dette gjelder både primærboligen og eventuell sekundærbolig.

For å finne ut hvor mye skatt du skal betale på grunn av boligen din, bruker Skatteetaten en beregning for å se hva boligen er verdt.

I Oslo kommune er det for eksempel de som bor i en bolig verdt over 5,7 millioner kroner som må betale eiendomsskatt, og dette er basert på Skatteetatens estimerte markedsverdi av boligen.

– Verdien beregnes ut fra boligens areal multiplisert med en kvadratmetersats som er forskjellig ut fra boligtype, areal, byggeår og geografisk beliggenhet, forklarer Ole Vincent Jebsen, som er seksjonssjef i juridisk stab i divisjon brukerdialog i Skatteetaten.

Beregningen kan være feil

Den skattemessige verdien av primærboligen, som er den boligen du bor i, er satt til 25 prosent av den beregnede markedsverdien.

En bolig som man regner med er verdt fire millioner kroner når den selges, vil dermed telle som én million kroner i formue når formuesskatten beregnes.

For sekundærbolig, for eksempel en bolig du leier ut, er formuesverdien 90 prosent av den beregnede markedsverdien.

Skatteetatens beregning av hvor mye din bolig er verdt kan være feil. Dersom verdien på boligen er satt for høyt i forhold til hva du kan dokumentere gjennom en verdivurdering, betaler du i så fall mer skatt enn du behøver.

– Hvis du er uenig med Skatteetatens formuesverdi-fastsettelse av din eiendom, må du selvsagt dokumentere at Skatteetaten tar feil. Tidligere var det et krav om at feilen måtte være av en viss størrelse for at verdien kunne kreves nedsatt, sier Hegdahl.

Per-Ole Hegdahl, advokat og rådgiver i Skattebetalerforeningen.
Per-Ole Hegdahl, advokat og rådgiver i Skattebetalerforeningen. Foto: Goran Jorganovich / TV 2

– Tulleregel

For å kunne sette ned verdien på boligen når Skatteetaten hadde satt den for høyt, var det tidligere et krav om at Skatteetatens fastsatte formuesverdi oversteg 30 prosent av taksten du selv skaffet gjennom megler eller takstmann.

Når Skatteetaten tok 25 prosent av boligverdien de hadde beregnet, måtte dette tallet altså være høyere enn 30 prosent av boligverdien du fikk dokumentert. Kun da fikk du lov til å sette ned verdien på boligen.

– Og forstå det den som kan, men dersom du kunne dokumentere at verdien var satt for høyt, fikk du ikke satt ned formuesverdien på boligen til 25 prosent av markedsverdien – i tråd med hovedregelen. Nei, du måtte ta til takke med at formuesverdien ble satt ned til 30 prosent av den dokumenterte markedsverdien, sier Hegdahl, og fortsetter:

– Heldigvis er denne svakt begrunnede «tulleregelen» nå fjernet, og boligeiere vil derfor nå kunne taksere sine eiendommer og få satt formuesverdien til 25 prosent av markedsverdi, i tråd med hovedregelen.

Eksempel på hva regelendringen betyr:

Kristian har fått verdivurdering fra megler som viser at salgsverdien på boligen hans er verdt 5 millioner kroner i 2020 og 2021. Det skulle tilsi en formuesverdi på 1,25 millioner kroner, altså 25 prosent av boligens markedsverdi.

Skatteetaten har imidlertid beregnet at boligen er verdt 5,4 millioner, som gir en formuesverdi på 1,35 millioner kroner (5,4 millioner x 25 prosent).

Fordi formuesverdien fra Skatteetaten utgjør 27 prosent av markedsverdien, som er mindre enn sikkerhetsventilen på 30 prosent, vil Kristian ikke få nedsatt formuesverdien med det tidligere regelverket.

Hvis formuesverdien etter Skatteetatens beregning også for 2021 utgjør 1,35 millioner, vil Kristian etter regelendringen få satt ned formuesverdien til 1,25 millioner kroner (25 prosent av virkelig verdi).

Dette kan bety mindre skatt for Kristian.

Ring megler eller takstmann

Med det nye regelverket blir det altså betydelig enklere å få justert ned formuesverdien av boligen din dersom du oppdager at Skatteetaten har satt den for høyt.

Dette kan gi deg lavere formuesskatt, og dersom kommunen du bor i bruker Skatteetatens formuesverdier som grunnlag når de skal hente inn eiendomsskatt, vil det være gunstig også med tanke på å redusere eiendomsskatten.

– Med de nye reglene mener vi mange boligeiere bør ta en telefon til megleren og innhente en verdivurdering på egen bolig i 2021, for deretter å kreve formuesverdien nedjustert. Det kan spare dem for både eiendomsskatt og formuesskatt, og vil i mange tilfeller innebære store besparelser, sier Hegdahl.

Flere eiendomsmeglere tilbyr gratis verdivurdering.

For sekundærbolig måtte Skatteetatens formuesverdi tidligere overstige 100 prosent av den dokumenterte salgsverdien fra megleren for at man skulle kunne nedjustere formuesverdien, og også da fikk man bare sette ned verdien til 100 prosent - ikke til 90 prosent, som var hovedregelen.

– Med de nye reglene vil man nå også få satt ned formuesverdien på sekundærbolig når meglerens dokumenterte salgsverdi er lavere enn Skatteetatens, og da vil formuesverdien settes til 90 prosent av den dokumenterte salgsverdien i tråd med hovedregelen for sekundærboliger, sier Hegdahl.

Eksempel for sekundærbolig:

Olga har fått en verdivurdering fra megler som viser at markedsverdien på senkundærboligen hennes er 5 millioner kroner i 2020 og 2021. Det skulle tilsi en formuesverdi på 4,5 millioner kroner, altså 90 prosent av boligens markedsverdi.

For inntektsåret 2020 har Skatteetaten imidlertid brukt en formuesverdi på 4,7 millioner kroner. Fordi formuesverdien utgjør 94 prosent av markedsverdien, som er mindre enn sikkerhetsventilen på 100 prosent), vil Olga ikke få nedsatt formuesverdien med det tidligere regelverket.

Hvis formuesverdien etter Skatteetatens modell også for 2021 utgjør 4,7 millioner kroner, vil Olga etter regelnendringen få satt ned formuesverdien til 4,5 millioner kroner (90 prosent av virkelig verdi).

Trenger ikke klage

Eiendomsskatten for 2021 er beregnet med utgangspunkt i boligverdien som er skrevet i skattemeldingen for 2019. Når grunnlaget for hva som skal betales i eiendomsskatt er fastsatt med utgangspunkt i formuesverdien, kan eiendomsskatten endres ved å endre formuesskattegrunnlaget.

– Under forutsetning av at dette er satt for høyt. Dette kan du gjøre selv ved å sende inn en endringsmelding til Skatteetaten for inntektsåret 2019. Du trenger med andre ord ikke å klage, sier Hegdahl.

For inntektsåret 2017 kan du også endre selv, men bare frem til og med 30. april 2021.

– Etter denne datoen må du eventuelt sende inn en anmodning til Skatteetaten og be om endring. Så langt tilbake i tid kan du med andre ord ikke endre selv, sier Hegdahl.

Hvis eiendomsskatten er fastsatt med utgangspunkt i kommunens egne takseringer, må du sende en eventuell klage til kommunen uavhengig av hvilket år du ønsker å endre.

Ikke et krav

Skatteetaten bekrefter at verdsettelsesreglene for boligeiendom endres og forenkles med virkning fra og med inntektsåret 2021.

– Skattepliktige kan kreve at formuesverdien på primærbolig settes til 25 prosent av den dokumenterte markedsverdien. Verdien av sekundærboliger settes til 90 prosent av dokumentert markedsverdi dersom skattepliktig krever det, sier seksjonssjef Ole Vincent Jebsen.

Seksjonssjefen sier det ikke er noe krav at skattepliktige personer benytter seg av muligheten til å endre formuesverdien.

– Men endret formuesverdi til 25 prosent eller 90 prosent av markedsverdi kan gi lavere formuesskatt. En slik endring kan også få betydning for eiendomsskatten dersom kommunen bruker skatteetatens formuesverdi som grunnlag for utskriving av eiendomsskatten, sier Jebsen.

Staten regner med å tape 300 millioner kroner

Skatteetaten opplyser at man i statsbudsjettet har anslått at staten vil tape rundt 300 millioner kroner i skatteinntekter som følge av endringene.

– Dette tilsier at endringen kan få betydning for en del skattepliktige, uten at vi kan gi et nærmere anslag, sier Jebsen.

– Hva skal man gjøre om man oppdager at boligen er for høyt verdsatt?

– For høy formuesverdi kan gi for høyt skattetrekk. I så fall kan den skattepliktige endre skattekortet. Ved endring av skattekortet skal den formuesverdien som er riktig oppgis, sier Jebsen.

I skattemeldingen for inntektsåret 2021, som skal leveres i 2022, må skattepliktige endre den forhåndsutfylte formuesverdien til riktig formuesverdi.

– Skattepliktige må kunne dokumentere markedsverdien ved forespørsel fra Skatteetaten. Slik dokumentasjon kan for eksempel være takst fra takstmann eller verdivurdering fra eiendomsmegler.

For fritidsbolig fastsettes formuesverdien på gammel måte.

– Den skattepliktige kan, som tidligere, kreve at formuesverdien nedsettes til 30 prosent av fritidsboligens dokumenterte omsetningsverdi, sier Jebsen.

Relatert