BOLIGANNONSER: Boligprospekter i vindu hos eiendomsmegler i Oslo, tatt ved en tidligere anledning.
BOLIGANNONSER: Boligprospekter i vindu hos eiendomsmegler i Oslo, tatt ved en tidligere anledning. Foto: Grøtt, Vegard Wivestad / NTB scanpix

Feilene du ikke må gjøre på privatvisning

Som selger, spiller det noen rolle hva du har på deg når du holder en privatvisning? Som kjøper, er det greit å rive ut skuffer og rote i skap mens eieren av boligen ser på? Møtet mellom selger og kjøper kan være avgjørende for budrunden.

Denne artikkelen er over ett år gammel, og kan inneholde utdatert informasjon.

Det blir det stadig mer vanlig å be selger om å få komme på en privatvisning utenom den ordinære visningen.

På mange privatvisninger er det ikke megler som viser den potensielle boligkjøperen rundt. Plutselig er det du som privatperson, uten meglererfaring, som skal selge boligen.

Spiller det noen rolle hvordan du går kledd?Og hvor mye skal du egentlig prøve å selge din egen bolig?

Om du kommer på en privatvisning, er det greit å sette på dusjen for å sjekke at gulvet er i vater, foran eieren av boligen?

TV 2 har snakket med to i eiendomsbransjen og en adferdsekspert om kjørereglene når kjøper og selger møtes under et boligsalg.

Styrt av følelser

– Boligkjøpet og boligsalget styres i stor grad av følelser.

Det mener Andrè Øren (39), salgsdirektør i DNB Eiendom. Han har jobbet 17 år i eiendomsmeglerbransjen og mener penger ikke er alt for selger.

– Vi har sett flere eksempler på budrunder der selger aksepterer et lavere bud fordi de har klare preferanser på hvem de vil at skal kjøpe boligen, sier han.

Personlig kjemi mellom kjøper og selger kan derfor ha noe å si.

VISNING: Andrè Øren, salgsdirektør i DNB Eiendom, mener at det er bedre at selger viser frem boligen selv enn at interessenten ikke får sett boligen i det hele tatt. Foto: Stig B. Fiksdal/DNB.
VISNING: Andrè Øren, salgsdirektør i DNB Eiendom, mener at det er bedre at selger viser frem boligen selv enn at interessenten ikke får sett boligen i det hele tatt. Foto: Stig B. Fiksdal/DNB.

– Vi ser at selger senker kravet til pris og at kjøper gjerne strekker seg litt ekstra i budrunden, sier Øren.

Ingunn Sandaker er professor i atferdsanalyse. Hun mener at følelser er en viktig komponent når det kommer til kjøp og salg av bolig.

– Som mennesker er vi både rasjonelle og emosjonelle. På den ene siden styres vi av regler vi har hørt eller lagd for oss selv som vi synes er fornuftige. Dette kan for eksempel være at å investere i en bolig et sted hvor boligen forventes å stige i verdi, sammenliknet med boliger i andre strøk, virker fornuftig, sier hun.

På den andre siden, mener Sandaker, at vi i stor grad styres av følelser.

– Når man skal kjøpe en bolig, så skal det kjennes riktig. Jo mer man føler på atmosfæren i en bolig, jo mer kan fornemmelsen av å være på riktig eller feil sted dukke opp, sier Sandaker.

Megler som filter

Før en visning ber gjerne megler selgeren om å fjerne personlige eiendeler. Boligen skal fremstå så nøytral som mulig, slik at interessenten kan forestille seg å bo i boligen. På samme måte skal en megler fungere.

– Megler fungerer som et filter og nøytralisere hvor personlig en bolig fremstår. Desto større distanse det er mellom selger og bolig, desto mindre vil selgers framtoning påvirke hvordan objektet vil fremstå, sier Ingunn Sandaker.

Et eksempel er at mennesker ofte har en forventning til hvordan til man ønsker å fremstå i en bolig og i et miljø, før man går på visning.

– Om det er stor avstand mellom hvordan boligkjøperen ønsker å fremstå og det inntrykket man får på en visningen, kan det påvirke boligkjøperen i negativ forstand, sier hun.

Sandaker tror også at møtet mellom kjøper og selger kan slå ut positivt. Selgers personlige erfaring med nabolaget er et eksempel.

– Kjøper kan føle på et ønske å ta over en bolig fordi det er god atmosfære, som henger tett sammen med selgers fremtoning, sier hun.

<span style=UNDERSØK: Boligkjøpere har undersøkelsesplikt på visning. Du miste rettigheter i en reklamasjonssak hvis du var slurvete med å se på eiendommen da du var på visningen. Foto: Jarl Fr. Erichsen / SCANPIX" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhEAAJAIAAAP///wAAACH5BAEAAAAALAAAAAAQAAkAAAIKhI+py+0Po5yUFQA7" data-src="https://www.cdn.tv2.no/images/9094939.jpg?imageId=9094939&x=0&y=0&cropw=100&croph=63.503649635036&width=655&height=278" data-srcset="https://www.cdn.tv2.no/images/9094939.jpg?imageId=9094939&x=0&y=0&cropw=100&croph=63.503649635036&width=1310&height=556&compression=80 2x,https://www.cdn.tv2.no/images/9094939.jpg?imageId=9094939&x=0&y=0&cropw=100&croph=63.503649635036&width=982.5&height=417&compression=80 1.5x,https://www.cdn.tv2.no/images/9094939.jpg?imageId=9094939&x=0&y=0&cropw=100&croph=63.503649635036&width=655&height=278&compression=80 1x">
UNDERSØK: Boligkjøpere har undersøkelsesplikt på visning. Du miste rettigheter i en reklamasjonssak hvis du var slurvete med å se på eiendommen da du var på visningen. Foto: Jarl Fr. Erichsen / SCANPIX

Ikke skru på meglersjarmen

Selv om Andrè Øren anbefaler at megler er til stede på alle visninger, hender det at selger må steppe inn når megler ikke har anledning. Da mener han det er viktig å ha boligens beskaffenhet godt i kroppen.

– Da må du være godt kjent med hva som er boligens salgspunkter og hva som gjør at boligen differensierer seg fra naboboligen, sier han.

– Jeg skal altså prøve å selge min egen boligen som en megler?

Nei, en privatperson skal ikke strebe etter å selge boligen som en megler. I stedet anbefaler han privatpersoner å belyse boligens beste sider, samtidig som man er sannferdig.

– Er man ærlig og sannferdig bygger man en trygghet og en troverdighet, som interessenten er helt avhengig av for å kjøpe bolig. Boligkjøp er tross alt en av de største investeringene man kan gjøre i livet, sier Øren.

Å kritisere boligen

Som boligkjøper har du undersøkelsesplikt, noe som betyr at du er ansvarlig for å undersøke boligen grundig etter feil og mangler.

– Flertallet vil nok ikke være komfortabel med å dra i skuffer og skap foran den som selgeren boligen, men som kjøper har du alltid undersøkelsesplikt. Det betyr at du bør ta deg til rette på en privatvisning, slik du ville gjort på en vanlig visning, sier Øren.

Han erfarer likevel at interessenter i større grad er ærlig og direkte når interessenten møter megler på visning.

– Vi nordmenn er godt oppdratt, så det er lettere å si til megler at man ikke er interessert enn å si det til boligselgeren, sier han.

Derfor hender det at selger forteller om en vellykket privatvisning, mens interessenten gir beskjed direkte til Øren om at boligen faktisk ikke møtte til forventningene.

Kritikken blir personlig

Ingunn Sandaker er enig i at det å lete etter feil eller mangler på en bolig, foran eieren, kan sitte langt inne hos mange.

– Å lete feil eller mangler på en bolig er overførbart til at man leter feil eller mangler hos personen som eier boligen, sier hun.

PROFESSOR: Ingrunn Sandaker er professor i adferdsanalyse. Foto: Privat​
PROFESSOR: Ingrunn Sandaker er professor i adferdsanalyse. Foto: Privat​

Dette begrunner Ingunn Sandaker med at kritikk av en bolig fort kan bli tatt personlig.

– Hvis du har bodd i en bolig lenge, investert penger og arbeid i den over tid, så er det vanskelig å ikke bli berørt om noe kritiserer boligen din, sier hun.

Det å rose en bolig kan igjen slå positivt ut og gjøre boligselgeren stolt.

Sandaker tror at løsningen på problemet ligger i at kjøper og selger har en åpen dialog og klare fastsatte rammer i forkant av privatvisningen.

– Be heller høflig om å få overholde undersøkelsesplikten, da blir det mindre ubehagelig for begge parter og man unngår man å handle for mye på emosjonssiden, sier hun.

Sandaker anbefaler kjøper og selger å se på visningen som en setting hvor man skal opptre profesjonelt.

– Blir det god stemning, så er det en hyggelig bonus, sier forskeren.

Dropp joggebuksa

Andrè Øren legger ikke skjul på at god utstråling og et godt førsteinntrykk har vært utslagsgivende i en budrunde.

Selv om han ikke har noen sterke meninger om hvordan man bør kle seg, anbefaler han at man fremstår ryddig og ordentlig.

– Du må være deg selv, men du må gjerne være ren og pen i tøyet, sier Øren.

Han mener ikke at du skal prøve å se ut som en megler, men at du gjerne kan droppe joggebuksa.

Kupping av budrunden er når kjøpere forsøker å snike i budgivningskøen. Man gir bud direkte til selgerne, og hopper over eiendomsmegleren. Målet til kjøperne er å kjøpe boligen før en åpen budrunde. Kupping skjer ofte etter en privatvisning.

• Eiendomsmeglere har ikke lov til å formidle bud som har kortere frist enn klokken 12.00 dagen etter siste annonserte visning.

• Selger kan akseptere et bud gitt før budrunden om det er formidlet direkte til selger.

• Det beste rådet til forbrukere som selger er å la visninger og vanlige budrunder gå sin gang. Uten en budrunde kan ikke selger være sikker på at han eller hun har fått den beste prisen for boligen.

• I de aller fleste tilfeller vil budgiveren være med å trekke opp budrunden, også senere.

Kilde: Carl O. Geving og Norges Eiendomsmeglerforbund

Ender i konflikt

– Under gitte omstendigheter kan privatvisning fungere helt greit, men det er noen fallgruver man skal være klar over. En visning er en markedsføringssituasjon som ledd i det mest komplekse salget man kan drive med, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).​

NEF erfarer at boligsalg hyppigere ender i konflikt etter privatvisninger uten en megler til stede. Geving råder derfor privatpersoner som skal holde privatvisning å sette seg godt inn i opplysningsplikten.​

NEF: Carl O. Geving er administrerende direktør i Norges eiendomsmeglerforbund. Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven
NEF: Carl O. Geving er administrerende direktør i Norges eiendomsmeglerforbund. Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven

Selgers opplysningsplikt kan deles inn i to – både plikt til å gi relevante opplysninger om eiendommen og en plikt til å gi riktige opplysninger om eiendommen. Selger må forstå hva det vil si å selge en bolig «som den er» etter avhendingsloven.

– Ved en privatvisning må du derfor ha satt deg godt inn i alle dokumenter som følger salget, slik at du kan svare godt på spørsmål fra interessent. Spesielt viktig er boligens tilstandsrapport og alt med liten skrift, sier Geving.

Den største årsaken til misforståelser anser han likevel å være hva som følger boligen av løsøre og tilbehør.

– Her er det mange misforståelser, så det er viktig at man kjenner avhendingsloven bestemmelse om løsøre og tilbehør og er veldig tydelig på hva som følger med boligen og ikke, sier han.

Carl O. Geving advarer også mot at en privatvisning i pressede markeder ofte leder til forsøk på kupping av budrunden.