Slik kan du selge boligen uten megler

Frem til nå har boligannonser på Finn.no og liknende nettsteder vært forbeholdt eiendomsmeglere og advokater.

Fra 1. januar kan du selv legge ut din bolig for salg og dermed nå mange flere potensielle kjøpere uten å bruke megler.

– Skal du selge bolig selv, er det lurt å investere tid i det. Det krever en innsats, sier førstekonsulent Ingebjørg Kiil hos Forbrukerrådet.

De er svært positive til at nettmarkedet blir tilgjengelig for deg som vil selge boligen uten hjelp fra eiendomsmegler.

– Sjansene for å få en høy pris for boligen din øker jo ved at du når flere potensielle kjøpere, sier Kiil.

Kan spare penger

– Du kan spare mye penger på å gjøre det selv, sier advokat i Huseiernes landsforbund, Anders Leisner.

I gjennomsnitt går 36.347 kroner av pengene for boligsalget til eiendomsmegleren, i følge en oversikt Nettavisen har laget. Det tilsvarer rundt to prosent av salgssummen. Beløpet varierer fra 27.272 kroner som er gjennomsnittet i Nordland til over 44.000 kroner i Hordaland.

– Men for de med dokumentskrekk er boligsalg på egenhånd ikke å anbefale, sier Leisner.

– Skeptisk

Eiendomsmeglerne er skeptiske.

– Vi vil anbefale at profesjonelle tar seg av alt. Å ha en profesjonell part involvert når det er snakk om så mye penger, er en fordel for både kjøper og selger, sier informasjonssjef i Norges Eiendomsmeglerforbund, Roger Nyborg.

Vi har samlet følgende råd til deg som vil selge boligen din på egen hånd:

Før du begynner

– Det er viktig at du vet nok om det du selger og at du gir nok opplysninger til kjøper til at du ikke får problemer siden, sier advokat i Huseiernes landsforbund, Anders Leisner.

• Skaff utskrift fra grunnbok fra Statens Kartverk

– Det må du ha for å vise at det er du som eier boligen. Grunnboksbladet viser gårdsnummer, bruksnummer og hva eiendommen omfatter. Er det heftelser på eiendommen står det også her, sier Kiil.

En bekreftet grunnbokutskrift koster 172 kroner. Det kan forekomme servitutter, for eksempel veirett, på eiendommen som ikke fremgår av utskriften. De kan være avtalt direkte mellom naboer uten at disse er tinglyst.

• Orienter deg om pris

Hvor mye kan du forvente å få betalt for boligen din? Les annonser og gå på visninger i nabolaget. Undersøk hva lignende boliger i nærheten blir solgt for.

• Få takst eller boligsalgsrapport

Forbrukerrådet anbefaler at du får satt takst på boligen.

– Takst er ikke et krav, men det er nyttig for å gi potensielle kjøpere en ide om hva boligen er verdt. Det er en overflatisk undersøkelse og trenger ikke ha noen sammenheng med den prisen du får til slutt, sier Ingebjørg Kiil i Forbrukerrådet.

Med en verditakst anslår takstmannen hva han tror markedet vil betale for en bolig. Norges Takseringsforbund anbefaler at du går grundigere til verks.

– En selger er som regel like mye amatør som kjøper, men har et tungt ansvar. Vi anbefaler en boligsalgsrapport som kan hjelpe selger med dette ansvaret. Den likner en tilstandsrapport, som er en grundig gjennomgang av boligen, men er mer tilpasset forbrukerformål, sier administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, Arne M. Støbakk.

I en boligsalgsrapport blir det spesielt lagt vekt på å vurdere de byggetekniske forholdene som er spesielt relevante ved eierskifte. Rapporten kan hjelpe selger å oppfylle opplysningsplikten.

– En slik rapport gir trygghet både til selger og kjøper. Da vet du som selger at boligen din er grundig gjennomgått og ikke har skjulte ubehagelige overraskelser, sier Kiil.

Prisen på en boligsalgsrapport vil variere. En liten og ny leilighet er lettere å gå igjennom enn en eldre og komplisert villa. Størrelsen på boligen spiller også inn og om takstmannen har lang reisevei for å gjøre jobben. Støbakk anslår at det kan variere fra 5000 til 10.000 kroner, men legger til at det kan bli dyrere dersom boligen er stor og komplisert. En verditakst er noe billigere.

– Det kan være lurt å innhente tilbud fra flere takstmenn, ettersom prisene varierer en del, sier Ingebjørg Kiil.

En undersøkelse gjennomført av Protector Forsikring viser at man ikke får lavere salgssum for boligen ved å påvise feil og mangler, skriver Norges Takseringsforbund.

Markedsfør boligen din

• Annonse på nett

Fra 1. januar kan du som privatperson annonsere boligen din på Finn.no, Tinde.no og Zett.no.

– Se hvordan andres boligannonser er utformet. Finn nøkkeltall og andre nøkkelopplysninger. Gi en beskrivelse av boligen din rom for rom. Fortell om fasiliteter i nærområdet, offentlige transportmidler, barnehage og butikker. har du en plantegning over boligen, legger du den også ut, sier Ingebjørg Kiil i Forbrukerrådet.

Hun advarer mot å la seg friste til å legge til en halvmeter i takhøyden eller skryte på seg ettermiddagssol på den østvendte altanen.

– Vær nøktern i fremstillingen. Dersom du pynter på virkeligheten, må du jo stå for det i ettertid, så vær ærlig, sier Ingebjørg Kiil i Forbrukerrådet.

Bilder er en viktig del av annonsen.

– Mange eiendomsmeglere bruker bilder som er tatt med vidvinkel og lekker lyssetting, men mange er jo flinke til å ta bilder selv, sier Kiil.

Med digitalkamera kan du ta så mange bilder du orker og deretter velge ut de beste.

• Spre annonsen i nabolaget

Mange ønsker seg å bytte bolig uten å flytte langt. Lag derfor oppslag og plasser dem i nærmiljøet, for eksempel der det ferdes mye folk, oppslagstavler på butikker og annonser i lokalavisen, anbefaler Forbrukerrådet.

• Prospekt

Et prospekt inneholder bilder og de viktigste opplysningene om eiendommen.

– Du trenger ikke lage prospekt, men å få trykket opp et prospekt i farger som ser fint ut, kan være verdt pengene. På den måten kan du beholde interessen til de som har vært på visning, fordi de har noe å kikke på når de kommer hjem. De kan se bildene på nytt og lese igjennom i ro og fred, sier Kiil i Forbrukerrådet.

Før du starter med prospektet, anbefaler hun at du tar en titt på flere andres prospekt for inspirasjon. Du kan følge malen fra en eiendomsmegler og se hvordan de har gjort det.

• Hold visning

– Her finnes det ingen fasit. Ønsker du at noen andre skal ta seg av stylingen av boligen din, er det fullt mulig. Du må selv vurdere om og eventuelt hvor mye penger du ønsker å bruke på å fikse boligen din før visning. Du trenger ikke tømme huset helt, et er greit å gi et inntrykk av at noen bor der, men rydd og ta vekk personlige bilder og eiendeler. Og la det være rent og ryddig, sier Kiil.

Les også: Meglere orker ikke visninger i helgene

Sørg for at kjæledyrene er ute av huset i god tid før visning, vask gangen med grønnsåpe og la vaskebøtten bli stående i gangen inntil en halvtime før visning og tenn gjerne opp i peisen om vinteren er rådene fra Eiendomsagenten.no. De anbefaler også at du holder en generalprøve. Be en venn komme innom og vurdere boligen din før visning.

• Budrunde

Første bud skal være skriftlig. Forbrukerrådet anbefaler at du, dersom du står for budrunden selv, holder deg til skriftlige bud.

– Da har du dokumentasjon fra kjøper. Og du kan dokumentere overfor kjøper de andre budene i runden var reelle, sier Ingebjørg Kiil.

Hun mener det i utgangspunktet er greit å gjennomføre budrunden selv, men dette kan du også få hjelp til av eiendomsmegler eller advokat.

– En budrunde er jo ikke noe en vanlig person er vant til å håndtere. Å involvere en profesjonell part er lurt, det er så mye penger det er snakk om, sier Roger Nyborg i Norges eiendomsmeglerforbund.

• Kontrakt og overtakelse

Huseiernes landsforbund tror at selv om det fra 1. januar er mulig å selv annonsere bolig på nettmarkedene, vil mange ønske hjelp til den siste delen av hussalget.

– Når pengene skal overføres er det greit å ha en mellommann, sier advokat i Huseiernes landsforening, Anders Leisner. Dette kan du få hjelp til av en advokat eller en eiendomsmegler.

– De fleste selger ikke så mange boliger i løpet av sitt liv. Vi anbefaler at man involverer noen profesjonelle, enten en advokat eller megler, i denne prosessen. Hvis du velger å gjøre også denne biten selv, anbefaler vi at du bruker en standardkontrakt, sier Kiil i Forbrukerrådet.

Standardkontrakt for kjøp av eiendom finner du på Forbrukerportalen.

Selger har opplysningsplikt. Å ikke fortelle om feil og mangler ved boligen, utløser erstatningsansvar. Sjekkliste for boligens tekniske tilstand kan du laste ned fra Forbrukerportalen.

Huseiernes landsforbund anbefaler eierskifteforsikring. Selger har ansvaret for skjulte feil og mangler ved boligen i fem år etter salget, men gjennom eierskifteforsikring tar forsikringsselskapet dette ansvaret.

– Eierskifteforsikring innebærer at forsikringsselskapet tar ansvaret dersom det forekommer mangler etter avhendingsloven, sier Leisner.

Men det kan være vanskelig å få denne typen forsikring dersom du selger boligen din på egenhånd.

– Eierskifteforsikring selges i dag bare gjennom eiendomsmeglere, sier advokat og fagsjef på skadeoppgjør eierskifte i Protector Forsikring, Marianne Langrind Kvanvik.

Hun mener det er tryggere enn å forholde seg til private boligselgere.

– Ved å selge forsikring gjennom meglere er man sikre på at eiendomstransaksjonen utføres på en betryggende måte og at boligen er vurdert og gjennomgått av profesjonelle aktører. Slik det ser ut i dag er dette en ordning vi ønsker å opprettholde også etter regelendringene, sier hun.

– Vi tror at de fleste vil fortsette å bruke megler eller advokat i forbindelse med oppgjøret. Og da kan de få eierskifteforsikring hos oss, dersom de har en boligsalgsrapport, sier administrerende direktør Jørn Gisvold i forsikringsmeglerselskapet Norwegian Broker.

De har ikke opplevd at privatpersoner har henvendt seg for å kjøpe denne typen forsikring.

– Men skulle pågangen bli stor, vil vi selvsagt vurdere det, sier Gisvold.

• Skjøte

Skjøte er et dokument som brukes ved overføring av fast eiendom. Skjøtet må tinglyses for at den nye eieren skal bli registrert i offentlige registre.

Dokumentet kan lastes ned fra Statens kartverk. Skjøtet sendes til Statens kartverk for tinglysing. Tingysing koster 1548 kroner Dette utføres normalt av kjøper som også betaler dokumentavgiften. Den er 2,5 prosent av salgssummen. Dette er en pålagt avgift til staten.

Dersom boligen er del av et borettslag, betales ikke dokumentavgift, men et registreringsbeløp på 430 kroner til kartverket for tinglysing.

• Betaling

Betaling bør først skje når skjøtet er tinglyst på ny eier. Forbrukerrådet anbefaler at man bruker advokat eller megler til denne prosessen.

– Det er så store beløp det er snakk om at det er greit å involvere en advokat eller megler både av hensyn til selger og kjøper, sier Ingebjørg Kiil i Forbrukerrådet.

(Kilder: Forbrukerrådet, Huseiernes landsforbund, Statens Kartverk)